最近。
不要问我哪个区域最热，大河西。
不要问我哪个板块最热，新梅江。
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调研了一些地方，也整理了一些数据，看到一些小切口的现象想一吐为快。
源头来自于最近的数据整理。
大家猜一猜，近一年全天津400-800万总价的房子，成交最高的区域是哪里？
没错，新梅江!
更有意思的是，新梅江这个总价段房子近一年成交金额超高达约56亿，比排行第二的梅江南超出30.31亿，简直就是吊打。
400-800总价意味着什么?
天津纯改善的核心总价区间。
还有一个有趣的数据，单从项目近一年高总价榜单来看，排名前十的楼盘里，新梅江占4个，换句话来说，在市场认识里，当总价段进入400-800万区间的时候，毫无疑问，新梅江是较强势的价值认知。
就此，道士君简单粗暴下个结论：天津新改善下一个重点区就在新梅江。
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于是乎，便有了今年道士君“三次踩盘”新梅江。
盘了盘新梅江目前在售楼盘，足足9个。
如果以片区细分的话，珠江道为界，南区生态居住区7个，北区陈塘庄商务区2个。
如果以产品需求细分的话，偏改善：中海天空之镜、天津瑞府、御江臺、仁恒公园世纪、绿城天津诚园5盘。其余为刚需、刚改盘。
按照最新板块分建筑形态房价梯度，洋房成交均价42840元/㎡，小高层成交均价40418元/㎡，高层成交均价36565元/㎡。
道士君把新梅江每个盘都跑了一遍，通过各项目节日案场情况来看，热是事实。其中客访量最多的在中海天空之镜。
讲真，从总价上看，中海天空之镜的入市，把新梅江的置业总价拉升到一个新高度。目前项目整体成交在43000左右，区域内典型的改善盘之一，最小产品面积128㎡，门槛相对较高。
这个项目，从亮相到开盘到热销，每一步的关注度都颇高，价格只是一个层面，核心是产品的创新，再一次在改善市场炸开了锅。玻璃幕墙+铝板的外立面、超大落地窗、270°观景、弧形吊顶等等一系列产品亮点给天津楼市带来一抹甜。
相对于中海天空之镜的产品创新，天津瑞府这个改善盘显得实在低调。两个盘各有千秋，单从销售业绩上来看，两者表现都不俗。再从客群定位来看，都是改善定位，大户型为主。从价格来看，这个盘小高层128㎡实际成交价490万左右，144㎡560万左右，169㎡650万-680万。104㎡户型已无货，后续会有新加推。在看这个项目样板间的时候，道士君对此评价为：实用、细节处理很到位。
纯改善的客户，想在新梅江买房，这两个高端盘可以对比看看。
御江臺，绿城、金茂、禹州三大品牌开发商加持，融合了各家之优势，运用到项目中，这个盘目前剩余100多套房，进入清盘倒计时。小高层价格3.8-3.9万，总价480-490万。洋房4.7-4.8万，总价600-700之间。对于片区内改善盘，这个项目物业费3.88，比较实惠。
中交富力天禧，片区内妥妥的刚需、刚改盘，以低总价拉开新梅江置业新门槛，目前80㎡基本没房，97㎡的还有二三套，117㎡的也剩下五六套，等着加推。目前117㎡，7楼一口价495万，还送20万车位。
绿城天津诚园，先夸赞一句，案场的饮品是真好喝。这个盘分三期，一二期已经告罄，三期也在清盘了，小户型流速很快，目前剩余120㎡三室、四室。120万三室480-520万，减15万，再优惠6个点。优惠完单价在4-4.2万。2/8号楼还未推出。现阶段货量剩余不多，这个盘，综合判断来看，值得入手，更何况这是绿城第一个，也是唯一一个现阶段市区自操做的标杆项目。
仁恒公园世纪，道士君还是去了，毕竟这个盘是区域入市最早的改善盘。想想当年这个项目一推再推开盘，主力都是大户型，一度被市场认为产品定位有误，对客群定位不准，没想到，等来了风，卖得也不错，目前也只剩20套左右房源。不过，目前售楼处只剩小小部分，不好找，贴图提示下（忘了）。
剩下的不说了，撸撸猫。
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说起新梅江，是目前市区唯一可成片开发的板块了。
广义划分东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线。规划总用地面积约17平方公里，是和平区的1.5倍有余，新建建筑面积约1600万㎡。
单从片区发展规划来看，以两区、三轴、四带为主要框架，着力打造“高品质的城市生活片区”，可谓是下了一盘大棋子。
具体来说，以珠江道为界，分为南北两区，北区以陈塘商务区为核心，南部为新梅江起步区，以生态居住区为主。
三大景观绿轴即为解放南路新梅江迎宾大道、中央绿洲Central Park、洞庭路TOD水廊，蔚然无可复制。
四大主题公园带即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。
其实论新梅江，两个关键词。
其一，新，新的规划，新的定位，这一市区大手笔的规划，奠定了新梅江发展的潜力。按照目前规划的兑现来看，板块的买房的“三件套”：地铁、学校、商业基本夯实，且配套的价值也是高定版。这里重点提及一点，新梅江的生态规划也是罕见的，并下成本的。
其二，梅江，二字，人居定位是在天津豪宅区，也是一个从荒地生长起来的新城。那么赋予新梅江的使命，可想也是高定版。
道士君曾在《重构城市人居发展新格局：梅江价值研究报告》中梳理过大梅江发展时间轴，新梅江是在城市发展更迭中新生出来的重磅规划，也是必然。它也是大梅江时代进入新阶段的分水岭。
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新梅江的崛起，楼市在其中亦起到了重要作用，相融共生。
土地表现来看，浓缩四个字“水涨船高”。
近几年，新梅江在土地市场表现活跃，热地高，成交土地金额占河西区62.4%。
2015-2017年，新梅江无新增土地供应，从2018年新梅江重新规划之外，土地市场激活，迎来新周期，土地热度居高不下，累计成交6宗宅地，在全天津主城区热点板块中都属于前置位。
供应成交量的高峰期出现在2020年，累计成交39万方，平均楼面价峰值在2019年，为20670元/㎡，目前板块内最高楼面价21879元/㎡。最高总价为47亿。提醒一点，如果论纯住宅楼面价，已经突破22000元/㎡。
新房市场一窥，新梅江年均成交量产值12.8万，单盘流量最高5万方，房价逐年稳步递增。
去年全年供应25.2万方，成交15.4万方，成交均价39246元/㎡，整体均价飙升至近几年新高。自2017年始，供应面积、成交面积及成交价格（除2018年外），量价齐升，逐年上涨，板块热度持续升温；
事实上，新梅江板块新房市场供需两旺，房价成长性较强，产业、人口基础支撑，片区规划发展前景优势突出。
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其实，关于新梅江的楼市，道士君和片区里项目的操盘手聊天，他们和道士君解读了很多原因，而当下一个非常明显的现状就是，最近几年的好产品、创新产品，大多出现在核心城区。新梅江更是如此。
愿意为好产品买单，是未来趋势中的强势。
当然，产品只是这一轮新需求转移很小的地方，道士君更想和大家聊聊大趋势。
本质上也是楼市客群的一个大转换。
新梅江板块客群主要以河西区地缘类改善客群为主，占比50%，其次泛地缘迁入改善型（主力） 占比35%、外区品质改善型（补充）占比15%，户型需求主要以120-160㎡三居改善需求。
我们发现，主力人群购买逻辑其实源于地段稀缺性，产品品质创新，板块发展潜力，优质配套兑现力......
从去年业内交流的焦点在于改善需求的释放力度及扩散度。
其实需求释放的改变实质上是客群的改变。
客群的改变本质上是城市发展趋势的转换。
这次，道士君看好新梅江。
不为别的。
就因为敢于突破，敢于创新。
飞出去，看一眼天津新改善从未抵达过的天空。
会不会因为新梅江再掀风云。
数据来源：京津冀数据研究院。