6月1日，茅台，向13万股东发送1万份茅台酒。
约定5点半开抢，系统进不去。
好不容易进去了，输十几遍手机号，都接收不到验证码。
折腾一个多小时，跳出一个页面——酒没了。
林园说“我持有300亿茅台，还是跟叫花子一样要抽签买酒。”
心里平衡了。
5月15日，天津，土拍大战。
近10家房企鏖战南开两宗宅地，推推搡搡十几轮。
没能力的玩不起，唯有“一直举”。
最终，又诞生两位“新贵”。
没有比茅台，更像南开土地的东西了。
一样是出厂价和市场价的巨大价差，一样是一瓶难求。
南开说，“你觉得我究竟哪里好，我改还不行吗？”
每个区“各有各的活法”，有一些“身怀绝技”。
和平区靠学区，靠到什么地步？
和平常住人口35万，户籍人口42万，一道奇怪的数学题。
落和平户口，就为要个学籍，实际并不住。
河西靠新区，新梅江撑起半边天，房价也是扛旗者。
南开呢？靠高价土地。
从2012年鲁能天塔地块开始，南开走上了“高价地之路”。
你说那年市场太聒噪，开发商是疯子，你说的对。
但没有比经历站岗割肉，更痛彻心扉的了。
今天的市场，算不得火上浇油，可开发商对于南开的土地，依旧先干为敬。
一次两次是偶然，十几次就是态度。
南开，土地为什么贵？
看似很大的南开，缺地。
南开没有大面积可开发的新区，只能靠拆迁。
能出让的地块很有限，狠按计算器，建面也不超过400万平米。
10公里之外的新梅江，这个数字是——1800万平米，4.5倍。
南开区黄河道附近尚存较大体量可出让地块
没有地，这是先天缺陷，找不到可以安抚的语言。
最焦虑的是，土地成本都不低，“让本不富裕的家庭雪上加霜”。
这年头，什么贵？拆迁贵；什么难？拆迁难。
学校、工厂拆改最简单，但不好意思，都拆完了。
师大、南大迎水校区、中医大……地主家也没有余粮了。
接下来只能是棚改，拆迁成本高，土地成本也高。
南开的起始楼面价，不可能低，唯见地价天际流。
得不到的，都是最好的。
地价高不是问题，地少才是诱惑。
南开土地的追求者甚多，开发商一腔热血的砸钱，卑微如思聪。
因为，值。
新区地大物博，但不栓人心。
南开老城沉淀的是烟火气，最抚凡人心。
天下熙熙皆为利往。
对于开发商来说，如何“获利”？
唯有需求可解忧。
纵使南开人口从115万人减少到89万人，依旧是市内六区中最高的。
全国人口抽样调查说：南开大专以上学历占常住人口总量的31%。
相当高的水平。
这是南开的荣光，人口文化素质天津最高。
来自于高校的滋养。
南开是天津的高校阵地，南开大学、天津大学……16所高校均位于此。
在校大学生占天津大学生总数的一半以上。
每年，仅天大、南大毕业生就达1.5万人，毕竟在南开生活了几年，都愿意留下。
“只知南开，不知和平”，这是很多外地人对天津的印象。
你看，南开的新盘大多带有“南开”二字。
这是与生俱来的自豪感，也是一种标签。
有高圈层的人，但土地少，如唐僧肉一般的南开，足以撩拨开发商和买房人。
于是，地王窝，非它莫属。
南开地价贵，所以房价壕。
是市场自然演变的结果，低价二字，与南开早已分道扬镳。
房价逐年攀升，始终保持高位（2018年王顶堤故里小产权转正，拉低均价）。
2019、2020年，成交均价站上4万大关，仅低于和平。
南开单价5万/平米以上的新盘，全市数量最多。
不急，还有一批单价6万+的，正在候场。
看一眼南开新房成交总价段分布，吓一跳。
400-450万的房子，成交量最高，这是卖给南开本地改善的。
800万以上的房子，竟然也卖的好，这是卖给全市高端改善的。
不聒噪，就是这样的价位。
南开的上空，飘荡着两种泪水。
一种是高端改善欢乐的泪水，一种是普通改善无奈的泪水。
共识，已无声无息达成：
南开是24K纯改善区域。
唯有高端改善人群，才能承受产品溢价。
前提是，产品足够好。
不需要担心购买力，天津并非“新贵”聚集地，但“老钱”不在少数。
如何打动“老钱”？
非常简单，给他一个颠覆性的产品。
现在的市场，已成功打样。
开发商自然明白其中的分量，市区做品牌，环城做流量。
只要在南开做出惊艳之作，便是自身的广告价值。
接下来的南开，一定是产品的“争奇斗艳”，而不是价格的“相互切磋”。
能留在南开，是身份的象征。
南开，四分天下：南片、中片、北片、西片。
北片老城厢，已经画句号。
南片水上，富人区没有地了，边缘还有凌庄子可继续开发。
西片，城市界面稍差，有待开发。
中片学府，已是更新之地，城市界面“不是一棵树，而是一片森林的茂盛”。
南开大学、天津大学、南开中学……都是学府片区的文化底蕴。
特别是学府的广开片区，10年来，一直很安静，没有宅地出让。
积攒的改善需求，不会消失。
格调春天、格调故里的二手房价，坚挺如磐石，锚定5万不放松。
直到今年5月，时隔十余年后，广开首次挂牌宅地，与南开中学一路之隔。
好地，价格起点不低。
最终，旭辉以楼面价约3.4万/平米拿下。
将打造天津第一座“铂悦系”产品——旭辉铂悦•公望。
天津豪宅的天花板，势必又将变高。
天津市南开中学
据了解，旭辉铂悦•公望设计了110-170平米的全三室户型，全部精装交付。
只有252套房源，量少而精。
至于价格，全盘售价都在6万/平米以上。
产品设计，是旭辉十年未见的迭代产品：
全景落地窗、270度转角飘窗、MAX巨厅、客卧连通双景观阳台……
更多信息，暂时未透露，但一定是惊艳之作。
需求，是可以唤醒的。莫笑南开老，不羡他人红。