6月17日，国家统计局发布5月70城房价数据，天津新房环比上涨0.6%。
虽然城市房价的涨幅受到结构性及区域性的影响，但难逃二八定律。
抗跌及涨价的永远只是那么一小撮儿，而这一小部分更多的取决于“核心地段”这个黄金法则。
1995年，天津的“三环十四射”路网全面建成，正式奠定了目前天津中心城区的基本骨架。
同时，这也成为甄别天津区域地段的一把尺。
在绝大部分天津人认知里，外环线以内才是市区，内环线以内才是市中心。
不过，在2010年之后，随着天津城市开发的深入，骨架不断扩展，内环以内基本开发殆尽，中环和内环之间的楼盘也越来越珍稀。
南开的金地阅千峯、旭辉铂悦公馆（六马路）、绿城服装街地块，这些都属于单价破5万的豪宅。
河东的中交春映海河、上实仰山，河北的天阅海河、中冶德贤华府，红桥的荣盛碧桂园云鼎，这些都是单价破3万的高端改善盘。
没办法，城市中心寸土寸金，中央又叫停了大拆大建。未来在核心地段的开发，只有走有限城市更新的路径。
所谓城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
这可是现在的一个热门词汇。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，实施城市更新行动；今年还被写入政府工作报告。
不过，在天津城区的更新中，又要面对另一个问题。
南部城区土地更稀缺，新盘价格更高；北部城区内环与中环间尚有大量机会，但配套一般，区位不是很理想。
少数几个性价比比较平衡的北区环线地块中，河北区国印厂算一个。
有关这个项目，2019年“冷眼观楼”曾写过：《内环800米，又一个街区版主城大盘来了！河北国印厂的“逆袭”》。
这个曾经的天津纺织机械厂地块，南至金钟河大街、西至万柳村大街、北至富方园、东至体园路，总用地约11万㎡，又被拆分四个子地块。
中国铁建从2017年拿地起，历时近两年时间，终于拿下国印厂全部四个子地块，会打造一个总建筑面积约30万㎡的市区大盘。
从区位上看，这里距内环线不足1公里，旁边拥有一个黄金交通十字交叉线。
南侧的金钟河大街，向西通往河北区政府，过海河便是西北角，可便捷前往南开大悦城、鼓楼、西站……
西侧的万柳村大街是东纵快速，一直向东南可前往河东腹地，包括东站、远洋未来广场、河东万达、爱琴海，直通机场和滨海……
另外，1公里范围内有地铁3、6号线，未来的13号线也将会在附近设站。
▲中国铁建·西派国印区位图
中国铁建·西派国印可以说是比较典型的一个城市更新项目，分四期开发：西南地块西派国印，东南地块西派国印·桭光，东北地块西派国印·禧阙，西北地块待定。
践行着“窄路密网小组团”的规划，采取街区围合式布局，地块内部方秀道、国印道、华新大街、体园路组成了城市支路“十字街区”的格局。
商业配建分布在道路两侧，既增加街道活力，居住区又不受干扰。
从十字街向四周望去，整个城市界面是全新的，高楼林立。
走出去一两条街后，就是烟火气十足的成熟老住区，早点铺林立、喧嚣的菜市场、好吃的大小餐馆……
近日，天津公布《天津市城市居住社区建设补短板行动方案》，要求完整居住社区应配套社区综合服务站、幼儿园、综合超市、快递寄递服务设施、多功能运动场地、儿童娱乐设施等。
住宅开发，自带配建，这点西派国印恰恰与其吻合。
如公园绿地及市政配套、幼儿园、社会停车场、公交站、消防站等，且每个地块均有一定比例的商业，分散在主力十字街区，形成功能复合的大型社区。
未来生活在这里，可以想见一种常态：
自驾车归家，无论走金钟河大街还是万柳村大街，进入支路后，都将自然放慢车速，然后直接拐下地库、乘电梯上楼回家。
如果是亲朋来访，车位不够，还能放到旁边的社会停车场，也很方便。
平时的健身、孩子上的兴趣班及日常柴米油盐的生活所需，不用东奔西跑，小区商街就能解决，即使自己家楼下没有，多走几步到马路对就能搞定。
东北地块——西派国印·禧阙的西北侧代建一所幼儿园，最远不过几百米的距离，孩子能多睡半个小时，走路上学，既安全又准时。
西南地块——西派国印南侧的公交站也由项目代建，乘坐公交车的老人，溜达几步就到了，始发站还不用抢座位。
网购到家，还有社区快递柜方便业主寄存包裹……
目前，西派国印的西南、东北地块还有部分余房在售，另有东南地块的桭光新品正在排卡、准备开盘。
中国铁建西派国印·桭光是整个地块的东南角，北至规划国印道，东至体园路，南至金钟河大街，西至规划华新大街。
整体占地面积约2万㎡，其中住宅建面约5万㎡，容积率2.87，绿地率约35%。
共计7栋住宅，其中1栋小高层，3栋34层到顶的高层，3栋7层到顶的洋房。
项目建筑外檐依然为简约大气的新亚洲风格，简约大气、典雅内敛、气派而稳重。棕灰色+米黄色质感涂料，搭配玻璃窗，构成建筑主体。
▲西派国印·桭光建筑效果图
规模不大，总计约500户的精致小社区，便于物业管理，估计保安能记住每一位业主的车牌号。
小区纵深整体也就100多米，步行几分钟就能从楼门口走到小区门口。出门前叫滴滴，在楼上预约好再下楼都来得及。
项目采取全地库开挖，每栋楼的电梯都能直通地库，非常方便。而且地下车位配比超过1:1。
小区共设有五个出入口，其中三个车行口、两个车行口。而且人行口和车行口是完全分离的，互不干扰。
驾车归家时，只需从市政路上拐个弯，便能直接下坡道进地库。园区内不会有汽车驶入，没有人车交叉动线，完完全全的人车分流。
▲西派国印·桭光动线规划示意
小区的底商呈马蹄形分布在东、西、北三侧，家里缺少什么，步行回家路上顺带采买再上楼。
▲西派国印·桭光社区商业效果图
而且，社区内的智能化设计比较多，像小区全网WiFi覆盖，运动跑步或陪孩子玩耍时，听音乐、看视频不担心流量。
在人行主次入口，分别设有智能门禁。同时单元门人脸识别、户内可视对讲、车牌自动识别、视频监控系统、户内安防系统等化硬件一个不少。
社区设计了六处绿岛垃圾站，将垃圾桶四周用绿篱围挡，美观实用。同时还有智能监控，垃圾满了时保洁会迅速来清理。
在小区南北两侧各设有一个智能快递柜，方便业主寄存快递。
考虑到防疫需要，采用无接触收发，避免业主收取快递时的交叉感染。
同时，设置快递包装回收箱，拆掉的外包装可以直接入箱，统一回收，干净卫生。
▲西派国印·桭光园区智能化规划示意
另外，洋房还带有地下创意空间，有供水、供电、排水管道，一层产品便有了大跃层的感觉。
项目的楼体摆位是围合式的，中间留下一个超大的宅间地。东西最宽处约160米，南北最宽处约70米。
这样充分的尺度，为景观打造留下了充分的空间。
▲西派国印·桭光景观规划示意
小而美的社区景观，中式园林的基底，加上现代的表达，整体呈现“一带、一环、七园”的布局，为业主打造高品质的舒居环境。
“一带”，即从位于北侧国印道上的人行主入口开始，打造递进式空间体验带，在归家的路线上设迎宾大道。
“一环”，是围绕社区主景观区铺就的长约260米的环形慢跑道，且与消防通道相结合，“一环两用”。平时是年轻人下楼即达的有氧运动的乐活场，有险情时则是消防救生通道。
“七园”，社区内的七大景观花园——境迎、溪引、丘乐、花悦、林遇、台望、养偕。
▲西派国印·桭光景观功能规划示意
首先，作为小区的门面，在人行主出入口，参考王府大门建造了高大的中式门头，恢弘大气，品质感十足。
进入社区，高大的灌木迎宾树阵分列两侧，极具尊贵感。
继续前行则是芝麻灰、芝麻黑的特色路面铺装，庄重典雅。
进而是“福鹿”家徽形象的雕塑符号，与大门形成了对景，这也是中式家宅风文化的传承。
▲西派国印·桭光景观效果图
“福鹿”后则是一座中式景亭，此处营造的是“溪引”的意境。
业主平日里来看看书，和邻居聊聊天，打破了钢筋水泥的冰冷，增进了邻里温情。既是小区的室外会客厅，同时还有影壁墙的作用，增强景趣及私密性。
正对面是“林遇”——阳光大草坪，平坦开阔，孩子们可以自由追逐嬉戏，周末和家人来晒晒太阳，也很惬意。
在草坪的周边，有适合仲夏夜和家人一起观星、纳凉的“台望”，有老人们喜欢的康养健身区，累了还能在绿树成荫的禅意花园冥想放松……
▲西派国印·桭光景观效果图
儿童乐园“丘乐”，以小麋鹿的环太空旅途为背景，是一个设计感十足的情景侵入式的游乐空间。
根据年龄划分为0-3岁幼儿在启蒙区、4-6岁的快乐成长区约、7-12岁活力探索区，弹跳飞船摇摇乐、时空滑梯、星际跷跷板、宇宙回声筒等应有尽有。
▲西派国印·桭光景观效果图
地面采用彩色塑胶铺装，不用担心孩子安全，照看孩子的家长把婴儿车停到车位上，在树池坐凳上边交流育儿经边休息。
▲西派国印·桭光景观效果图
在西北侧，还有专门为宠物们开辟的“宠物乐园”，家里的汪星人、喵星人也有个撒撒花儿的专属空间，主人们还能交流交流“养宠”经验。
小区采用海绵城市建造方法，能实现社区道路无积水。
打造了春有迎春玉兰，夏有丁香海棠，秋有麦冬五角枫，冬有苍松翠柏和大叶黄杨，一年三季有花、四季有景的宜社区。
▲西派国印·桭光景观效果图
户型方面，西派国印·桭光共有四种：建筑面积约89㎡、109㎡、117㎡的高层三室，以及建筑面积约133㎡的洋房四室。
其中，高层的建筑面积约109㎡边套户型，比较值得一说。
▲建筑面积约109㎡三室户型
请看门口玄关位置，侧面特别设计出一个约1.9米×1米的小储藏间。扣除墙体，大概就是约1.7米×80公分。
上海的知名建筑师闫英俊，曾提出过一个“玄关800库”的概念。
他在日本多年，对比中日收纳手法，发现我们习惯以柜为主，日本习惯以步入式储物间为主。
前者进深30-60公分，空间紧凑但兼容性差；后者进深1.5米以上，兼容性高但占地大。
经过5年实践，最终他发现80公分这个深度，既不占地，兼容性又高，非常实用。
储藏间内，三面墙做开放货架，层板可灵活调整、增减，内部预留插座，方便使用挂烫机、烘鞋机等设备。
▲800库示意，摘自公号“家的容器”
而80公分的深度，刚好够一个人站进去，且能轻松转身，270度无死角地拿取货架上的物品。
学龄前孩子大部分的童车，尺寸都小于80公分，正好能直接推进去。
再加上运动器材、遛狗用具等不规则杂物，行李箱、梯子、空气净化器这种大件物品，都能在“800库”里轻松收纳。
同时，入户门对面的玄关鞋柜，可收纳一些常用鞋和钥匙包等小物品。整个玄关的功能性，已经领先了目前市场中大部分同面积段产品。
▲建筑面积约109㎡三室户型
其他设计，首先客餐厅是同宽的，都是约3.5米，这样餐厅摆放餐桌就比较自由——可以靠墙摆放，也可以居中摆放、人四周绕行。
其次是南向阳台进深约1.5米，带上下水，可以实现家政功能的延伸，洗衣晾晒非常方便，还能用作情趣活动空间。
第三是两个卧室朝南，带飘窗，更符合天津人习惯。
▲建筑面积约109㎡三室户型
洋房的建筑面积约133㎡的户型做了四室两厅两卫，这在目前市场中也比较少见，非常适合二孩的三代同堂家庭。
▲建筑面积约133㎡四室户型
入户后构成“Ⅱ”型玄关——通道两侧均布置玄关柜收纳，实现充足的收纳。
玄关背后的独立储藏间，比109㎡户型的“800库”尺度更大、功能更强大。
至于其他房间，都预留有放置衣柜、书柜的空间，主卧更是有独立衣帽间。
客厅开间约4.3米，带上下水的南阳台进深约1.2米，不仅方便洗衣晾晒，还能观景喝茶、养花种草、锻炼健身。
餐厅借用过道，打造洄游动线，减少了面积浪费，提高使用率。
▲建筑面积约133㎡四室户型
建筑面积约89㎡的高层中间户，也能做成三室户型，三开间朝南，南北通透。
独立玄关，南向阳台预留上下水，餐厨动线合理，双南卧室，卫生间干湿分离，北侧空间可自由改造。
▲建筑面积约89㎡三室户型
销售信息
预计近期，中国铁建西派国印·桭光将开盘。
将推出2号楼洋房、3号楼高层产品。
其中，洋房主力户型为建筑面积约133㎡四室。高层主力户型为建筑面积约89㎡、109㎡三室。
目前正在升级阶段，排卡客户享有购房优惠及优先选房权，但价格尚未公布。
对市中心地段比较青睐、有需求改善的客户，可以重点关注一下这个距离内环仅约1公里的复合大盘。
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2021·6·26
温馨提示
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