该来的来了
给学区房降温，天津这次动真格了。
近期和平区多所小学，不分重小还是普小，在最新发布的2021年度招生简章中都明确显示——
“在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口本信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”
此外，小学入学时按统筹安排入学的，小升初时也只能继续“统筹”，无法参与摇号。
总结说，如果是为了上学在和平区置业，那至少要等小升初摇号结束才能卖掉，“六年一学位”以另一种方式得以全面落地。
就是这么个事情，一时间纷纷扰扰。热闹之后，我们还是需要冷静地梳理出一些“判断”的。
首先是很多人已经意识到的，和平学区房市场的活跃度将显著降低。
这两天很多家长的提问都集中于，非今年入学的在校生源小升初时会不会也要“查房本”。
只能说目前尚无官方解释，虽然“老人老办法”是种惯例，但“提前卖房”并不是个绝对安全的做法。
事实上据部分中介透露，已经有家长下架了在挂牌的和平学区房，以应对可能出现的风险。
也就是说，从今年开始和平区一年级新生家长手中的房源至少6年内不会入市流通，而在政策细则明晰前，想必多数在读学生家长也会稳妥地选择持有。
而与其他区明显不同的是，由于区域建设成熟，翻新成本较高，新建商品住宅存量低、新增供应机会稀缺、门槛高企是一直以来的和平特色。公寓产品除了个别项目能给出特殊入学红利外，大部分也只能接受统筹，在入学资格方面存在“先天不足”。
此次新规一出，市场上也立马出现了两种截然相反的声音：看衰和看涨。
我们认为，和平教育的优势没有消失，因为优质资源还在，就近入学也还是大前提。但和平的学区房会因为低流通、低供应、高门槛以及不确定性，出现退热趋势。
一部分抱着物以稀为贵逻辑继续“看涨”和平学区房的想法，确实不够理性。而对于少数炒房者来说，6年的锁死无疑可以洗洗睡了。
进而还应看到，和平“六年一学位”的深化，还极可能影响到区域教育环境和资源分配。
学区房流通性的下降，会造成和平生源明显减少。如现行政策不变，学生们人均享有的教育资源会有所提升，同时小升初摇号时的“竞争”强度会下降，对和平区的学生和家长来说，反倒成了一份利好。
另一个角度是师资，随着办学规模缩减，富裕出来的优秀师资将成为非常“能打”的机动部队。特别是目前天津推进集团化办学，诸如和平区去年成立了岳阳、万全、昆明3家小学教育集团的背景下，或有一种可能是和平优质教学资源成建制的输出，在全市更大范围内推进教育均等化。
再者，和平区收紧学区房之后，求学需求自发分流的通道和动力是存在的。
这两天人们讨论较多的是，河西和南开区或将被家长们寄予厚望。河西目前在售新房项目是较多的，资源也相对均衡，而南开区，教育优势主要集中在北片。
一方面，北片生源素质相对更优。
另一方面，全区公认的三所重点小学中营小学、五马路小学、南开中心小学都隶属北片。而且根据官方说法，中营小学在老城厢内的新校区也计划于今年9月份投用，意味着这所百年名校存在着增容的机会。而北片的初中阵容中，也对应着南开中学、二十五中学这样等级的名校。
就拿南开北片举例，如果我们将其放进和平区，客观说也是不掉队的。只是一方面和平的整体IP过于强大，另一方面和平的学区房此前被一定程度异化了，从中也能看出新规出台的必要性。
天津的教育均等化路径，除了政策出台，这些年也将更多力气花在了推广名校管理体系、教研经验和调配师资上，一个重要表现就是“重点校”在城市新片区开设分校。这即是家长们的另一条通路。实际之前它们已经分流了相当需求，防止学区房高热。
此间除了耳熟能详的海河教育园、中新生态城等区域之外，更多片区也在迎头赶上。就比如滨海天碱板块，新引进的九年一贯制华东师大附属学校就计划将在明年建成。
家长们的另一个“新”选择，实际是算账而来的。
以此前和平法拍的“爆款房源”为例，这所一室砖房只有18平米左右，总价却高达163.1万元。按照中行现行5年定期（整存整取）2.75%的年化利率计算，“持有6年”的房款利息就足以覆盖私立学校学费了，相权之下，未免不是另一重好选择。
最后还要强调，去年天津公民同招、集团化办学等教育举措频出，今年先是和平区部分小学发布转学公告，抢先确立了“小升初查房本”要求后，此次新规又将六年一学位全面落地。
必须看到，天津的教育均等化实是一套规划缜密、配合有序的“组合拳”，而和平正是那个急先锋。因此，坚持房住不炒、遏制学区房热度注定已是一种必然进程。
那么，在房子和学校之间的强绑定关系被“松动”，斥重金买个老破小乃至一个拆间、厕所，未来某个时候注定将直面随教育改革而来的汹涌冲击。
而所有新规、新措也并没有在打压家长们追求子女优质教育的权力。只不过在房住不炒的基调下，学区房的置业决策仍需回归传统地产逻辑：确保价格中更大化兼顾“居住价值”：包括城市地段、配套资源、产品功能性舒适度，等等。
用好居住对冲学区房变化风险，或才是良策。
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