不要问我哪个区域最热，大河西。
不要问我哪个板块最热，新梅江。
调研了一些地方，也整理了一些数据，看到一些小切口的现象想一吐为快。
源头来自于最近的数据整理。
大家猜一猜，近一年全天津400-800万总价的房子，成交最高的区域是哪里？
没错，新梅江!
更有意思的是，新梅江这个总价段房子近一年成交金额超高达约56亿，比排行第二的梅江南超出30.31亿，简直就是吊打。
400-800总价意味着什么?
天津纯改善的核心总价区间。
还有一个有趣的数据，单从项目近一年高总价榜单来看，排名前十的楼盘里，新梅江占4个，换句话来说，在市场认识里，当总价段进入400-800万区间的时候，毫无疑问，新梅江是较强势的价值认知。
就此，简单粗暴下个结论：天津新改善下一个重点区就在新梅江。
说起新梅江，是目前市区唯一可成片开发的板块了。
广义划分东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线。规划总用地面积约17平方公里，是和平区的1.5倍有余，新建建筑面积约1600万㎡。
单从片区发展规划来看，以两区、三轴、四带为主要框架，着力打造“高品质的城市生活片区”，可谓是下了一盘大棋子。
具体来说，以珠江道为界，分为南北两区，北区以陈塘商务区为核心，南部为新梅江起步区，以生态居住区为主。
三大景观绿轴即为解放南路新梅江迎宾大道、中央绿洲Central Park、洞庭路TOD水廊，蔚然无可复制。
四大主题公园带即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。
其实论新梅江，两个关键词。
其一，新，新的规划，新的定位，这一市区大手笔的规划，奠定了新梅江发展的潜力。按照目前规划的兑现来看，板块的买房的“三件套”：地铁、学校、商业基本夯实，且配套的价值也是高定版。这里重点提及一点，新梅江的生态规划也是罕见的，并下成本的。
其二，梅江，二字，人居定位是在天津豪宅区，也是一个从荒地生长起来的新城。那么赋予新梅江的使命，可想也是高定版。
新梅江是在城市发展更迭中新生出来的重磅规划，也是必然。它也是大梅江时代进入新阶段的分水岭。
新梅江的崛起，楼市在其中亦起到了重要作用，相融共生。
土地表现来看，浓缩四个字“水涨船高”。
近几年，新梅江在土地市场表现活跃，热地高，成交土地金额占河西区62.4%。
2015-2017年，新梅江无新增土地供应，从2018年新梅江重新规划之外，土地市场激活，迎来新周期，土地热度居高不下，累计成交6宗宅地，在全天津主城区热点板块中都属于前置位。
供应成交量的高峰期出现在2020年，累计成交39万方，平均楼面价峰值在2019年，为20670元/㎡，目前板块内最高楼面价21879元/㎡。最高总价为47亿。提醒一点，如果论纯住宅楼面价，已经突破22000元/㎡。
新房市场一窥，新梅江年均成交量产值12.8万，单盘流量最高5万方，房价逐年稳步递增。
去年全年供应25.2万方，成交15.4万方，成交均价39246元/㎡，整体均价飙升至近几年新高。自2017年始，供应面积、成交面积及成交价格（除2018年外），量价齐升，逐年上涨，板块热度持续升温；
事实上，新梅江板块新房市场供需两旺，房价成长性较强，产业、人口基础支撑，片区规划发展前景优势突出。
其实，关于新梅江的楼市一个非常明显的现状就是，最近几年的好产品、创新产品，大多出现在核心城区。新梅江更是如此。
愿意为好产品买单，是未来趋势中的强势。
当然，产品只是这一轮新需求转移很小的地方，道士君更想和大家聊聊大趋势。
本质上也是楼市客群的一个大转换。
新梅江板块客群主要以河西区地缘类改善客群为主，占比50%，其次泛地缘迁入改善型（主力） 占比35%、外区品质改善型（补充） 占比15%，户型需求主要以120-160㎡三居改善需求。
我们发现，主力人群购买逻辑其实源于地段稀缺性，产品品质创新，板块发展潜力，优质配套兑现力......
从去年业内交流的焦点在于改善需求的释放力度及扩散度。
其实需求释放的改变实质上是客群的改变。
客群的改变本质上是城市发展趋势的转换。
看好新梅江。
不为别的。
就因为敢于突破，敢于创新。
飞出去，看一眼天津新改善从未抵达过的天空。
会不会因为新梅江再掀风云。
于是乎，便有了今年“三次踩盘”新梅江。
盘了盘新梅江目前在售楼盘，足足9个。
如果以片区细分的话，珠江道为界，南区生态居住区7个，北区陈塘庄商务区2个。
如果以产品需求细分的话，偏改善：中海天空之镜、天津瑞府、御江臺、仁恒公园世纪、绿城天津诚园5盘。其余为刚需、刚改盘。
按照最新板块分建筑形态房价梯度，洋房成交均价42840元/㎡，小高层成交均价40418元/㎡，高层成交均价36565元/㎡。
下面我们来点评一下几个新梅江的房子？
仁恒公园世纪
仁恒开发的第五代公园系产品。一二三楼石材，三层以上外延采用铝板，延年性很高。出房率76.4，29层到顶高层。物业费4.24。车位24万。配套仁恒专有会所，游泳馆健身房。幼儿园。目前只剩下4号楼还有30套房。精装交房。今年10月交房。最高楼间距77米。1500平水系，占地百分之80用来做绿化。室外烧烤区。有厨房。2.2容积率。
目前在售户型！127的530万。140的600万。127是中户，带连廊。
交通。距离6号线洞庭路站800米。
教育。目前期房不承诺学区。
交房:今年10月交房。
缺点:正对新梅江双塔。北门对着河西刑侦支队跟看守所。衙前庙后是买房的大忌。
中海左岸澜庭
中海在新梅江的第一个项目。户型较小。目前五个户型在售。82平，89平，107平，120平
中海左岸澜庭搭配有2.2万的商业，明年6月30号交房毛坯。精装9月30号交房。价格毛坯37000到38000。精装4万。周边配套较好，靠近河西四大园和全运村。
交通。项目600米是6号线终点站梅林路站。地铁站对面是公交总站。
教育。中海左岸澜庭是新梅江第一个交房即拿证的项目。学区已经承诺为河西中心小学分校。可以打电话给河西区小教科核实，
交房。
明年6月30号交房毛坯。精装9月30号交房。
缺点
在其他城市中海左岸澜庭产品系多遭维权。产品主打小户型学区房与新梅江整体改善定位契合度不够。有点不伦不类的感觉。落户学区的客户买不起300万的房子，买的起300万房子的业主主要考虑改善盘。中海左岸澜庭的业主圈层应该是新梅江片区较低的水准。
中海天空之镜
中海在天津目前最高端项目，外立面采用全玻璃天幕+铝板材质，是目前新梅江最贵的项目。必须要说天空之镜会所服务的物业小姐姐真的达到了高端物业的水准。
天空之镜目前售楼处负一层为业主会所。配备中海寰宇城，也是新梅江最大的商业配套。项目隔壁有新梅江绿轴公园，户型越大距离越近。
项目住宅都是小高产品，15到17层。容积率1.9。
落地窗，大开间是户型的主要特点。
128平户型客厅开间6米5，总价520到570万。
143平户型客厅开间6.6米，总价620到670万。
169平户型客厅开间6米8，总价750到780万。
208平户型客厅270度转角开间8米5，总价一千万。
交通。距离六号线洞庭路站900米。
教育。目前不承诺学区。
交房时间。北院明年10月低交房。
缺点:天空之镜今年年初打地基，明年10年精装交房。时间上比较紧，容易出现赶工。中海在天津没有做高端盘的经历，突然出现这么高的价格是否能够匹配项目的品质让很多业内人士疑问？目前天空之镜的价格基本没有上涨空间，对比梅江和河西区中心二手豪宅的价格你能得到答案。项目正对新梅江地标双塔，风水方面做生意的客户会有考量。
御江台
绿城，金茂，禹州合作的新梅江豪宅项目，项目容积率1.9，新梅江最低，绿化率67%准现房，今年10月底交房绿城物业，园服体系。新梅江板块唯一的洋房社区，未来很难再有洋房社区出现。出房率最高百分之84。
交通。距离洞庭路地铁站600米。
教育。河西中心小学梅苑分校
交房。今年10月底交房。
缺点。三家开发商合作开发，因为前期营销混乱，导致项目对外推广不足，近期项目更新营销体系后，销量强劲。还有一个缺点是对比竞品项目户型亮点不够。
天津瑞府
华润高端A标 瑞府系列产品，高端改善盘。
价格：高层3.5万-3.7万 小高3.8-4.1万
容积率2.42。外立面采用国际化豪宅标准，航空铝板配以玻璃幕墙，南向客厅采用落地窗设计，尽享阳光精装配置不低。这个项目拿地成本是新梅江最低的，项目的品质确实和华润在天津其他项目感觉好很多。
交通距离洞庭路地铁站200米
教育配套。期房不承诺学校
交房2023年10月
1.交房时间是新梅江最晚的。
2.城投物业在天津以还迁房起家，目前新梅江几个盘最让人担心的物业肯定是瑞府。
3.项目是2011年拿地，产权少了10年。
4.项目都是高层，一共2000多户，那么大的社区豪宅品质有所担心
总结一下，新梅江作为改善大社区实至名归。天津瑞府，天空之镜，仁恒公园世纪都对外立面做了很好的创新。御江台又是洋房社区。
还要提醒一下，瑞府，公园世纪，天空之镜都做很多水系的景观，在天津物业交付后，基本都是不可能有水的。
新梅江的项目推荐度排名
御江台（洋房）>仁恒公园世纪=天空之镜>瑞府>左岸澜庭
本人在天津上学，工作，生活近8余年，现在从事天津落户，房产工作。为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。
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