客观说，天津二手房市场很差，这是无法回避的事实。
天津新房价格一直在勇攀高位，最新6月份达到了18272元 /平米，创下了历史新高。
不少板块已比去年涨了1000-3000元不等。
而二手房却仍在跌跌不休。
365统计数据，截至6月底，天津市区+环城的二手房价格已连续5个月下跌。
还有的，降价也卖不动。
一二手房严重背离！
给大家分享个真实案例吧。
朋友最近卖了一套房子，但她却不知道该喜还是该悲。
2月底挂出，挂了195万。
因为当时有个顶楼的成交价是166万，她心想，3楼怎么也得比顶楼高一点吧。
而且预留了15万的可议空间，只要有人出价180万就卖。
按理，顶楼的价格得比标准层低至少15%。按此计算，顶楼166万，标准层卖191都合理。
但事实却是：无人问津！
挂了两个月，别说买房了，连看房、咨询的没有。生生错过了小阳春行情。
没办法，只能降了。
从195万降到了190万，然后180万……直到175万，才有了第一组带看。
说实话，这已经低于当时她的心里预期了。
但依然卖不出去。
在这期间，她看中了一套新房，并已于5月底签约。卖一买一，这就意味着，她必须要尽快把那套房子卖出去。
为此，她用尽了各种招数，朋友圈、小区业主群、发动朋友转发……甚至还请了专业网红拍抖音宣传。
并且还花钱上了贝壳的“好赞好房”。
因为急售，价格也一降再降。172万、170万、169.5万……
最后，164万成交！刷新了小区的最低价！
本想着卖175万左右，跟新买的房子没差多少，可以“平移”过去，全款就能拿下。
结果一买一卖，差了20万！只得贷款了。
不过，好赖是卖出去了。
对比当初的挂牌价，195万挂牌，164万卖掉！整整31万呐！
更要命的，这不是个例。
一位群友想备一套河西的学区房，所以把河东的一套老破大挂出来了。
位置不错。就在海河金茂府的后身，地铁、学校、医院都有，溜达几步就是海河。
怎奈房龄太老了，没有社区感。
已经挂出去两个来月了，一组正式看房的都没有，问询的也寥寥。
好在他不着急，用他的话说“先挂着呗，替老邻居们扛扛雷。”
这样的事，还有很多很多：
有群友挂出去3个月就一组看房。
也有群友卖了一年都没卖出去……
现在二手房挂牌量高得吓人。
仅贝壳一家就已突破15万套！
要知道，去年3月份时才11万套，最高点也不过14.3万套。
而今年，挂牌量突飞猛进，从年初13.1万套飙升到了如今的超15万套。
注意，这仅是贝壳一家。
实际上，全市二手房的挂牌量得在23万套以上。
这也是二手房卖不动的原因之一。
量太大了。而且“良币”少。
别看贝壳上在售房源那么多，但有电梯、面积90平米以上、房龄20年以内的不足两成。
特别是二手房市场最为活跃的市区，优质房源占比仅一成左右。
正如有些群友吐槽的那般：二手房除了学区，没有任何优势。
特别是老破大，最没有市场。
买二手房的人，基本上有两类：
一，刚需和新天津人，一般倾向的是老破小，总价低。
二，学区需求。以和平最典型。2.55平米都能卖出34万一平的天价。
而老破大哪类都不占。它的客群是改善。但改善又看不上老破大。
他们追逐的是新产品。
这也是为什么中海天空之镜、体北鲁能公馆等高端盘也能跑量的原因。
改善愿意为好产品的溢价买单。
2020年之前，天津新房约75%的成交都在200万以下（200万是刚需和改善的分水岭）。
去年，改善占比达到29%。
今年改善需求持续释放，200万以上占比已达到了36%。
另据365淘房一项最新调查结果，卖一买一的刚改需求，占比高达41.5%。
不要卖房直接再买的，占比约达33.8%。
仅这两项加起来，比例就已超过四分之三。
另外还有15.3%的高端改善需求。
贝壳超15万套的挂牌房源中，近六成的挂牌价都集中在150万以下。
这也侧面反映出，改善需求旺盛。
越来越多的人正在抛掉不好的房子，置换更好的房子。
从吃饱转向吃好。
但卖房说起来容易，实现起来难。
天津很多人都是“新房癌”， 哪怕比二手房贵些，仍旧愿意买新房。
而且新房就代表新产品，户型、社区环境全是新的。
像现在户型讲究的大开间、落地窗、玻璃幕、人车分流、五重园林……老社区被秒杀。
还有硬件老化、没电梯、没停车位、没社区环境等各种问题。
所以基本上能买新房的都投向了新房，能选择二手房的仍以刚需为主。
而且新房供应源源不断。
这几年，天津每年新增宅地的体量都上千万平米。2019年，1813万平米；2020年，1345万平米……
今年首批集中土地出让，成交总建面就高达536万平米。
第二批又释出68宗地。
土地是新房市场的先行军。这么多土地供应，都是潜在的新房供应。
还有一点，中介都“不务正业”了，不愿意卖二手房，更愿意卖新房。
哪怕你预算只有几十万，本来打算够个老破小，他们也会想办法给你转化成新房需求，把团泊、京津新城的房子推销给你。
利益决定方向。
不止外有强敌，二手房市场还内卷严重。
众所周知，二手房有挂牌价、成交价，但你知道真正决定这个小区定价的是哪个吗？
小区最低价！
正如前面我们提到的那个案例，最后以小区最低价成交。
那么之后所有买这个小区这个面积段的人，都会拿它当参考，并在此基础上往下砍。
直到出来更低的。
正如一位链家门店经理所说，“上一套的成交价是下一套的挂牌价”。
什么楼层啊、朝向啊、装修程度啊……在买家眼里，都不重要。
甚至连二年五年都不看。
唯有低价得人心！
时间换空间。
目前来看，天津大部分的二手房这种不受待见的日子，还会持续一年多。
今年能涨价的只能是偏改善的次新房，以南开河西为主，而且也确实出现了苗头。（详见《南开、河西的次新房究竟涨了多少钱？》）
南开6万+越来越普遍，金地阅千峯后期要推的洋房，据说要卖8万。
河西也在普遍向好。瑞府104平米的户型，还是中户，都卖到400万以上。
但也不能忽视，团泊等24k纯刚需板块还在特惠不断，最近又出现了5700的价格。
两句话总结当下的行情：
今年不是2016年，没有普涨行情，未来也没有。
这一轮周期叫K型复苏，是输入型通胀造成的，只有富人才需要抗通胀。
所以，只有改善楼盘才会涨价，刚需还很难。
卖一买一的改善客群，等待可能是最差的一种策略，两头都会受损。