今年的天津楼市，既有往年惯例，也透着一些不寻常。
成交量赛过小阳春的红五月，没有“价格战”的年中冲刺……
连7月也比往年有热度。
仅上周末两天，贝壳二手房就成交389套，最高日带看量达8128次。
这也是近一个月多来的最高带看记录。
截至18日，2021年7月，贝壳二手房已累计成交2332套，只比6月份同期少卖了1套。
新房市场，上周末新开盘的两个项目，去化也不错。
◎复地林与里首开158套，周末两天认购109套，去化率约69%。
◎中交天郡首开274套，现场签到约350组，认购241套。
天津瑞府加推128套高层，中户104平米基本售罄，均价39000-40000元/平米。
整体来看，淡季不淡。
按照往年规律，下半年楼市成交量会高于上半年。
2018、2019、2020年，皆是如此。
今年肯定也会遵循。
一，5月份的成交量已为9月份埋下了伏笔。
也就是说，9、10月份会是一个成交高峰，成交量甚至可能会高过5月份的136万平米。
二，近两年年末翘尾也已成惯例。
2019年12月，天津新房成交量为147万平米，全年最高。
2020年12月，153万平米，依旧是全年最高值。
有这两大高峰期撑着，今年下半年好过上半年，没跑。
其实，今年上半年的成交量，已经比去年同期涨了24%，达到了634万平米。
而天津近几年的成交量基本上是：上半年五六百万平米，下半年700万平米以上。
即使按照700万平米估算，那今年也是1300多万平米的量。
这是保守估计。
大概率，今年会突破1400万平米。（政策干预另说。）
现在，天津楼市格局已经出现了新变化。
翻看历史成交，全市16个行政区中，约88%的区都比2020年上半年涨了，最大涨幅为124%。
仅有2个区同比下跌。
环比则大多呈下跌态势，唯独两个区是例外。
一个是南开，环比上涨11%。
另一个是河西，环比上涨32%。
这两个区均是以改善为主，是典型的改善重地。
这也佐证了，天津改善已经起势。
特别是河西区，表现最抢眼。
2019年上半年，全区成交量不足9万平米，而今年上半年已增至近21万平米，比河东高出35%。
且已续5个月位居市区第一。
早在去年底，我们就说过，今年会是改善大年。
如今趋势已形成，下半年更明显。
第一批集中出让的地块，已经开动。
上周四（7月15日），绿城以42.6亿元斩获的3宗地块，案名全部亮相：
南开新裕里地块——绿城凤起悦鸣
西青门道口地块——绿城柳岸晓风
西青新家园地块——绿城桂语朝阳
目前绿城柳岸晓风城市展厅和外展已经开放。
项目主推大户型，平墅户型为100-180平米，叠墅户型为200-360平米。
全部精装交付，产品外立面为大玻璃幕墙+落地窗，比较新潮。
融创云潮府、融创宸阅和鸣、融创学府ONE、中交春映海河……也均已亮相。
此外，还有一大波出规划的，包括：
中交河西陈塘地块、旭辉成林道地块、金桥北辰科技园地块、金地金钟地块、泽信华明地块、新城南仓地块、新城宝坻地块……
连最善撩拨情绪的高端盘也在列。
天保天拖二期地块，近期案名已定，为天保上城观景。
旭辉铂悦公望已启动验资排卡，放风价6万以上。
……
不出意外，天津下半年，即将爆发一波新项目入市潮。
最关键的，预期变了。
回首去年此时，天津价格战不断，连地王也放低身段，玩起了以价换量。
但是反观今年，天津瑞府、保利和光尘樾等盘纷纷上调价格。房价天花板也越拔越高。
现在新梅江高层卖4万5，河西老城体北鲁能公馆新加推小高要卖5万8。
真是风水轮流转，改善刚改盘终于可以扬眉吐气了。
有上涨预期。
365最新问卷调查结果显示，市场观望情绪减少，有置业计划占比提升至87.9%。
较一季度时增长了16.5%。
而且，6成购房者对房价有上涨预期。
建筑规范放宽，可以做好产品了。更关键一点，买房人认！
中海天空之镜、体北鲁能公馆、旭辉滨海江来等盘的热销，就是最好的证明。
另据365问卷调查结果显示，7成以上买房人愿意为产品创新支付溢价。
尤其是落地窗、全玻璃幕墙、转角飘窗等，最受买房人欢迎。
有这些成功先例在前，政策也允许，限价也早已取消。
只要产品够好，可以溢价。
这相当于开启了“良性正循环”。
“拼产品”的时代，来了！
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