最近，后台粉丝咨询，想买一个法拍房，在津南海教园，房子未腾空，99㎡2楼135.49万，算了算，单价约13636元/㎡，能不能买？
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从去年开始，道士君一直在关注天津“法拍房”市场，挺有意思的，就索性研究研究，今儿和家伙儿聊聊~
先简单说一下，“法拍房起拍价一般按照评估价或者评估价的80%拍卖，一拍流拍后，二拍会在一拍基础上打八折继续拍，有些上拍房源的房价甚至能腰斩，为购房者节约了几十万元、几百万元甚至上千万元的购房成本。价格的原因，让“法拍房”火了起来。
2019年成交950套，
2020年成交919套，
2021年上半年，天津法拍挂拍房源1971套，报名人数2988人次，成交房源790套，总成交金额33.5亿元，成交率40%。特别值得一提的是，上半年法拍房成交量就已经占去年全年成交量的86%。
可预见的是，2021年“法拍房”会刷新三年来成交量记录。
上半年天津各区的平均折价率大部分依然还是在0.8左右浮动，除了静海和津南，折价率高于1。
津南、静海看似溢价，其实并没有，大部分还是保持0.7、0.8左右，平均成交折价率主要是被这些“独家院”拉上来的，买了这独家院相当于买了一片宅基地。
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其实，从梳理数据可以看出，法拍市场与一二手房市场一样分化严重，优质房源竞争激烈。
道士君翻了翻最近挂拍的法拍房，比如，津南天嘉湖，其中有一套起拍价168万，200㎡，单价约8400元/㎡。海教园鲁能泰山7号院，起拍价135万，99㎡。西青富力津门湖，起拍价287万，141㎡......
从挂拍的法拍房来看，有的价格相对很合适。
当下的法拍市场相对透明。
这一点和很多人的的认知是相反的。
法拍一直是独立于新房、二手房市场之外的一个小众市场。
许多人对法拍市场的印象分为两种：
第一种，法拍水太深，被坑惨了，房没房，钱没钱，还惹上一堆麻烦，钱房两空。
第二种，法拍市场很专业，做的好的一转手就是几十万。
第三种，法拍房最大的问题，在于怕你付了款买了房，可是房子有人占着。清户可是大问题。
所以法拍在很多人眼里，很神秘。
其实，法拍市场是个很透明的市场。交易简单，方便。
想要搜索法拍房，目前有很多法拍平台。
打开法拍平台，你随时可以浏览最新上线、即将开拍、二拍房源的信息。
你随便打开一套房源的页面，关于该房源的基本信息是非常全面的。除了最基本的位置、面积、楼龄、户型等等，还有评估价、是否有租客、抵押状态等。
其次，目前法拍房源90%都是可以正常按照评估价进行按揭贷款的。当然前提是你符合贷款政策。如果你全款，那么从过户到拿证通常30天就能完成。
这都是一整套成熟的流程，95%以上的法拍房源都能在3个月内办完手续。
其实身边很多人想买法拍房，但迟迟不敢买的原因在于，对不确定性的恐惧。
有人说，原本小众的市场，已经变得很拥挤了。参与的人多了，价高了、没漏了。
很多人看到这里，可能就放弃了。虽然成交价确实没有前几年那么诱人了。但绝大多数成交价格，参照市场价依然有优势。不仅如此，还是不是会有一些爆冷的房源拍出让人心动的价格。
这里面除了运气，还要加上一点技巧。
另外，天津法拍还有另一个隐藏级大招，不限购。这对很多人来说是极有吸引力的。
相对于二手房，有价格优势；相对新房，它是现房，还不限购，也有一整套成熟贷款服务政策。
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道士君提醒一点，法拍房的门门道道还是相对复杂，捡漏越来越难，如何拍到好房源，三大招：
1、有实力有资源可以在房源进入法拍程序前拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。
2、尽量一拍拿下。
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，最终价格被推高导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交。
天津住宅各拍卖阶段成交率情况
但，实际的情况是，很多参与法拍的人都熟知这一点，一拍想要拿下并不容易。
3、5年次新电梯200万以内的房源优先关注。
单从投资的角度来看，这类产品是硬通货，且金融属性灵活且效益高。
未来会有更多人参与到法拍市场，法拍市场的竞争会更激烈。
数据来源：京津冀数据研究院