政策一旦落地，将成为“三道红线”的重要补丁。
◎ 作者 / 谢杨春 吴嘉茗
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据网络消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，还包括通过收并购方式获地的支出。
政策一旦落地，将成为“三道红线”的重要补丁。投资端的全面约束，将加速房企降杠杆的进程，也会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。短期来看，对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。但长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。
投资与销售挂钩
为“三道红线”与“集中供地”打上补丁
稳地价同时倒逼房企降杠杆
从去年下半年的“三道红线”到今年年初的“集中供地”，再到如今网传按拿地销售比为投资“踩刹车”等一系列动作来看，针对企业投、融两端的调控力度在持续加强，落地性也在不断提升，意味着过去靠杠杆、靠土地来快速发展模式已经被取代，降杠杆是未来很长一段时间内政策的发力点。
从目前消息来看，该新规仅针对被纳入监测的几十家重点房企，但是对于整体行业来说也是一记警钟，未被纳入监管的房企也随时可能面临调控，被动收紧投资。
实际上，把投资与销售挂钩，首先是对“三道红线”的有力补充，倒逼房企主动降杠杆，防范系统性风险。也彻底改变了过去“以杠杆率博取更高销售业绩”发展逻辑。据克而瑞监测数据来看，三道红线颁布后的半年内，尽管除绿档房企外，红、橙、黄三档房企投资力度均大幅下滑，但仍有部分踩线房企加码投资，与整体降杠杆的基调背道而驰。
其次，要求买地金额不得超年度销售额40%，也给刚刚结束的第一轮集中供地模式打上补丁。首轮集中供地中，规模房企、国企、央企凭借金流充裕、融资成本低，几乎占据了集中供地的半壁江山。而严控拿地销售比，可以引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。让房企投资从“拼资金、拼运气”到更加注重“策略”。一方面是如何提高销售来获取更大的投资自主权，另一方面则是如何在拿地资金上限中合理选择城市布局，这两点至关重要。
上半年百强拿地销售比超40%仅占两成
政策对行业整体影响甚微
从克而瑞统计的2021年1-6月房企拿地情况来看，百强房企在双集中供地带动下投资积极性虽然显著回升，平均拿地销售比达到0.3，但各梯队的平均拿地销售比仍均低于0.4。尤其31-50强、后50强的平均拿地销售比甚至未到0.3，而拿地积极性最高的21-30强房企平均拿地销售比仅为0.37。
以此来看，新规要求的拿地金额不得超过销售额40%，实际上对于行业整体影响并不大，回顾2018-2020年，百强房企的平均拿地销售比分别为0.38、0.34和0.3，均未达到0.4，新规留给大部分房企拿地的空间仍较充裕。
从上半年百强房企的拿地态度来看，拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企：一是规模较大的国企、央企，此类房企融资能力强、现金流实力雄厚，在首轮22个城市集中供地中表现突出，在核心城市竞得不少高总价地块导致拿地销售比较高；另一类则是区域深耕型的规模房企，尤其深耕长三角、珠三角的房企，在杭州、广州、深圳等城市均积极补仓。目前来看，2021年仍将有两轮集中供地，这些房企需要加强销售，把握投资节奏和力度。
与此同时，百强房企中仍有41%的房企拿地销售比不足0.2，受到政策影响极小。其中有主要布局三四线城市的碧桂园、中南等，两者均为黄档房企，财务状况相对稳健，在保证现金流稳定和拿地成本可控的情况下，可以在第二、三轮集中供地中伺机增储，同时迎来优化土储结构的良机；反之，少数规模房企上半年拿地销售比低，是由于三道红线均踩线的“红档”，企业还是应以调节自身财务情况、缓解现金流压力、加强销售为工作重心。
中长期来看土地资源向头部房企倾斜
行业再难出“黑马”房企
监管新规中规定了房企拿地金额不得超过年销售额的40%，对中长期行业格局而言主要有两方面的影响。
第一，是将投资金额必须控制在销售额的4成以下，则房企销售和投资的关联进一步密切，销售成为房企能够积极拿地的前提。这样一来，销售、去化能力强的房企则更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好，而去化能力弱的房企则拿地受到限制，对行业而言属于良性循环。
第二，未来行业格局进一步稳定，规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。首先销售金额的40%用于拿地，硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制，土地市场虽不会出现一家独大的“垄断”情况，但优质资源倾向于头部房企是不争的事实。千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而对于中小房企而言，可能年销售额都不足400亿元，拿地金额不得不同比例缩减，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大，中小房企的“逆袭”难度更大。
“钱、地、人”三要素中投资、融资均被限制，如何破局？我们认为，随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。可以预见的是，在销售端，抓回款、稳现金仍是首要任务。投资端，合作拿地、联合开发比例将进一步增加，而回报高、周期长的旧改等模式将成为部分房企“杀手锏”。
整体来看，本次的网传控制买地金额不得超年度销售额40%的新规，短期会对上半年拿地积极的房企产生一定的影响，此类房企在下半年投资中需要谨慎把握销售与新增投资的比例；反之，对于上半年规模房企中拿地谨慎的房企而言，在尽量不踩“三道红线”基础上，或许将迎来短暂的拿地窗口期。
从土地市场来看，在上半年投资积极的房企被限制拿地的情况下，下半年的集中供地竞争激烈程度或将有所下降，房企在拿地的时候不仅要考虑成本，还需要控制投资力度，对房地产市场的长久平稳运行大有益处。
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