记者 樊旭
土地拍卖市场再迎变数。近期，天津、深圳、青岛等热点城市相继宣布暂缓第二轮集中供地。分析师指出，这些城市临时叫停土拍，或是由于首轮集中供地未能达到稳地价的目的，后续集中供地政策很可能因城调整。
8月6日，深圳交易集团发布消息称，终止此前挂牌的22宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。8月10日，天津称61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。8月11日，惠州发布消息称原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在8月10日被中止出让；同一天，青岛宣布7月30日发布的6宗土地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
与此同时，一份未经证实的文件在业内流传，文件指出，单宗住宅用地溢价率不得超15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
今年2月，自然资源部要求全国22个重点城市在转让土地使用权时采用“两集中”做法，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。政策意在分散企业资金，降低地块溢价率，从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。
但从实践来看，“两集中”政策效果不尽如人意。热点城市土地仍面临较高需求，土地单价上扬幅度超过预期，一些城市的溢价率和成交土地价格甚至创出历史新高。
据中国指数研究院统计，福州首次土拍引来超169家竞买人报名，报名数量创历史新高。重庆首次土拍首日13宗土地溢价率超过50%的预警红线，甚至还拍出了129.98%的超高溢价；苏州首次出让的3天时间揽金424亿元，一举创下苏州有史以来土拍最高收入。
整体来看，22城住宅用地首批集中出让成交楼面价均价为9591元/平方米，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。
分析师指出，政府之所以展开集中供地，是为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，但从热点城市首批集中供地的实际情况来看，土地市场热度不降反升，进一步增强了房价上扬的预期。由此，深圳、青岛等城市暂缓第二轮集中供地，实属意料之中。事实上，已有一些城市对土拍政策进行了调整。
7月底，杭州将溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。8月初，东莞要求严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，杭州、东莞等地调整土拍政策，可以看作是对中央最新要求的响应。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上讲话时指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
“从这里可以看出，下半年土地市场重心是完善稳地价工作机制。”严跃进说，除了此次电视电话会议外，住房相关部门也有发声。比如，就在上述会议召开的同日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
“过去地方政府通过提高起拍价来变相控制溢价率，但这只解决了表面文章，而地价本身还在攀升。所以现在明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。”严跃进说。
中指研究院分析称，从目前22个重点城市的土拍规则来看，南京和无锡部分地块溢价率上限超过15%，合肥、郑州、广州等城市部分地块试点“摇号”出让且溢价率上限设定较高，这些都是未来可能调整的地方。
“重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。”中指院称。