最近，土地市场可谓是赚足了大家的眼球。
全国土地市场像是约好了一起延期似的，接连宣布土地出让延期。
截至目前，延期出让的城市中，只有天津公布了修改后的竞拍规则，包括要求拍地房企具备开发资质、控制土地溢价率、触顶摇号等。
临时中止的深圳第二次集中供地，有投拓人士透露，要修改竞拍规则。
天津的变化则被业内视为一个信号：深圳土拍可能也会参考这个方向。
降低最高限价，可能性最高。
深圳土拍规则会怎么改？
昨天，天津市规划和自然资源局及天津市土地利用事务中心发布补充公告，宣布挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，同时，还修改了竞拍规则，重点包括：
1.竞买企业报名时，须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明。
2.61宗地块最高限价均进行调整，溢价率不超过15%。
3.达到地块的最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。
仔细研究了天津修改后的竞拍规则，我们发现这与最近网传的新的土拍政策文件匹配度非常高。
这个新的土拍政策文件包含四点内容：
1.参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；
2.建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；
3.单宗住宅用地溢价率不得超15%；
4.在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可以采用摇号、竞品质等方式确定竞得人。
我们也在第一时间找了投拓人士了解情况，他们表示关于竞拍规则的修改，现在还没有确切的通知，但要求拍地房企具备开发资质，触顶摇号、控制土地的溢价率等做法很有可能会参考。
那么，如果这个政策真的实施的话，会有什么影响？
1.要求参与拍地的房企具备房地产开发资质，对大房企是一个利好。
以前很多城市对参与拍地的企业是没有开发资质限制的，没开发过楼盘的企业，也可以拍地，但现在不行了。
更重要的是，从今年7月起，官方已经停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。
也就是说，在不审批新的三级、四级资质的情况下，拿地考验的是房企手上具备房地产企业开发资质的公司多不多。
这个政策会导致参与土拍的门槛变高，筛掉一部分房企，对于手上开发资质公司多的企业，它就更有主动权了。
2.触顶摇号的方式确定竞得人，房企利润空间将有所提升。
不止是天津采用触顶摇号的方式，前不久无锡市第二次集中供地，所有宗地也都采用了触顶摇号的方式。
如果深圳也跟进这个政策的话，那就意味着不再是触顶竞配建，这对拿到地块的房企来说，利润空间相对会变大。
但摇号拿地的方式，可能会更多地利好马甲多的企业，因为他们将会有更大的概率摇中。
3.最重要的就是溢价率会下调，土地会降价。
频频出现的信号显示，中央稳地价的决心相当之大。
所以天津土拍延期后，61宗地全部下调最高限价，把溢价率控制在15%左右。
杭州的第二轮土拍规则中也显示，竞品质的地块溢价率上限为10%，其他地块的溢价率上限为20%。
我们统计了一下，深圳第二次集中出让的土地，目前的溢价率在45%左右浮动，这跟15%差距非常大。粗略计算，如果按照15%溢价率去做调整的话，那深圳至少会减少100多亿的土地财政收入！
至于这次深圳中止土拍的原因，据我们得到的消息，这次中止就是要修改竞拍规则。
而网上流传的有地块0报名的情况，我们求证了几位投拓人士，都表示是假消息，据说全年期自持的租赁用地，有安居集团报名。
限制多，利润低，这次供地的竞拍规则太严苛！
关于这次土拍中止的原因，目前还没有确切的消息。
但是我们通过研究之前的土地竞拍规则，就能发现，修改规则是正常的，因为原来的竞拍规则真的是太严苛了！
具体来说，原本的竞拍规则特征就是限制多、利润低。
1.对房企的报名条件限制多，竞拍规则里也有不少限制点。
首先，是对房企报名条件的限制。
据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
也就是说，踩了三道红线，且拿地资金超过年度销售收入的40%的房企，已经失去了这一轮的拿地资格。
另一方面，那些没有踩红线，但还在橙色（2道）或者黄色（1道）徘徊的房企，为了降负债，让三道红线变绿，很多都会缩减拿地甚至不拿地。
其次，竞拍规则里对产品方面的限制也很多：
普通商品房要限售价、限户型面积（执行90/70政策）；
全年期自持租赁住房限租金（租金均价不得超过主管部门发布的同期同区域同品质租赁住房租金参考价格），限户型（开发的产品户型面积不能超过100m²，且70m²以下建面不低于70%。），限租期不能超过5年，也不能一次性收取超过1年的租金。
2.从商品房限价到竞配各种公共性建筑，控制租赁租金，项目整体利润非常低。
从商品房的限售价格来看，这个价格水平哪怕是前两年对比，新房的价格也都是没怎么增加，房企的利润空间被压的很低。
同时，这次出让的地块，都要求配建一定比例的安居房或人才房。
并且，在达到最高溢价后，还要竞配各种公共性建筑，这将导致开发商的利润进一步被压缩。
而建设全年期自持租赁住房的两块地，地价达到最高限价后，将竞配建无偿移交的公共租赁住房面积，利润空间有限。
建成的租赁住房租金均价还不能超过主管部门发布的同期同区域同品质租赁住房租金参考价格，利润空间进一步被压缩。
很多投拓人员表示，不是很愿意拿全年期自持租赁住房这类地块，因为它的利润空间小，作为重资产还会导致房企的财务报表不好看，现金流被拖累。
不得不说，土地市场正在迎来一轮新的变局，在新的土地出让政策下，房企将会面临一次行业大洗牌。
资质不够的中小型房企很有可能逐渐被淘汰出局，而大型房企，尤其是融资能力强的国央企，将会在土地市场中占据更多的比重。
对于普通人来说，我们又面临什么样的局面呢？
一方面，官方将运营不当，资金有问题的房企限制住了，把控了市场风险，可以防止出现烂尾楼，或是延迟交房的情况，购房者未来要担心的点变少了。
但是同时，我们的选择可能也会变少。
当开发商缺乏竞争之后，大家能选择的产品也会相对来说更单一。
另外，顶级豪宅也有可能会越来越少，因为顶豪需要一定的成本和一定的创新空间，在当前的利润压缩之下，开发商很难做到。
总的来说，这次集中供地的竞拍细则确实非常严格，政府和企业之间双赢局面被打破了。
接下来深圳土拍规则究竟会如何改变，还是要等官方的正式宣告。