开头道士君先问个问题：
你认为压着人们的新三座大山是什么？
有人直击痛点：教育、房产和医疗。
当然，我们也实实在在看到上层在调控。
核心目的是维稳、平衡、重回本质。
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2021年，中国教育行业迎来重大变革。
教育培训机构整改、私立学校被锤、严禁炒作学区房。
这一系列政策波震不小，席卷线上线下，牵动万千鸡娃家长。
近日，天津一纸高考报名“户籍”+“学籍”重磅新规发布，传递出几大信号：
1、轰轰烈烈延续几近20年的移民高考时代，开始走向结束。
2、新政重设高考报名门槛，回归教育本质。
3、户籍、学籍、就地上学，必不可少。
4、外地高考置业需求削弱，本地化需求主导。
一石激起千层浪，波震持续发酵中。
众所周知，2021年，天津的高考优势依然凸显，
本科录取率为81.6%，是河南、山东这种高考地狱省份的2倍；
700分以上343人，全国第一，远超全国其他省份；
更夸张的是天津5.6万高考考生，680分以上1300人；
河北63.4万考生，680分以上124人。
高考录取率，天津仍是吊打周边的一切省市的王者。
即使新政落地，天津在外地家长眼里依然是孩子人生跃升的跳板，落户买房争夺高考红利的现象也并不会因为新政大量减少。
而从另一方面来看，天津高考门槛拉高，一定程度具有排他性，且含金量再拔高：买房空挂户口的投机者会挡一部分在门外。本地家庭，竞争相较之前会有所减弱。真正买房落户，并居住的，长期对城市发展有一定积极作用。而未来这一部分的需求，才是真正刚需的坚固力量之一。
道士君有幸潜伏在几个高考返津、安置考试家长群里，新政发布后，各大群里一半拍桌子怨声载道，一半的诉求点是如何解决现实问题。
抛开现象看本质，现阶段想要来天津参加高考的社会考生，需要解决两个关键点：
其一，落户买房。其二，快速办理转学籍。
关于一部分社会考生，办理学籍，讲究：快，和时间赛跑。在此不多赘述。重点说说另一大部分社会考生户籍+学籍双问题。
当下，这部分需求，买房三选择。
最优选择：现房。
其次：二手房，还得是重点学校旁的优质二手房。
最后：再考虑低总价、即将交付的新房。
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新政之后，教育优劣会被加倍放大，天津学籍的鄙视链，也成了天津房产价值的排序。
现阶段，天津的教育资源分配情况如下：市内六区≈海教园＞环津四区＞其它远郊区。
在这一波落户买房需求中，房产价值排名也变成了：市内六区＞环津四区＞其它远郊区。
应需求，道士君盘了盘目前天津现房及准现房清单，截止8月底，市内六区、环城四区的现房预计近50个。其中市区现房占比13%，环城占比77%。
目前，对于社会考生需求来说，现房比期房，比二手房有更大的优势！
单市区现房选择，道士君建议首选和平、河西、南开，虽优质教育资源相对雄厚，但可选择性较少，总价相对较大，投入的成本相应会更大。
环城四区，随着近几年城市外溢，配套一一落定兑现，教育资源的实力逐步提升，部分热点板块也不乏有大批优质优质资源引进。
选择性多，低总价，投入成本较低，品质兼备，这一系列锚点正对落户购房客群的痛点需求，环城四区成为其置业热区。
有人说，高考新政后，郊区低总价落户盘成交或遇阻。对此，道士君认为有点“一刀切”了，对于仅凭低总价，无关品质配套等远郊盘，会迎来滑铁卢。而占有低总价、高品质、配套足、教育资源优质等全维品质盘，或将会成为这一波需求置业的“香饽饽”。
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在上述一波现房中，一部分现房项目跳脱了出来，其中有一个项目，销售业绩有着高光表现，品质也在一众刚需刚改盘中占据高位。2020年全市排名第四，区域排名第一，2021年，依旧霸居全市前置位，区域第一。这个项目即是中海国际公园城。
关于现阶段社会考生买房需求核心：现房、低总价、高品质、落户快、优质学校，兑现力强，这个盘，每一条都占全。
关于现房这一点，中海国际公园城高层已现房呈现，且房本已下。
高层实景拍摄
什么概念，就是你买完高层商品房，即可获得商品房产权证，大大节约落户周期。
在实际案例中，房本下发周期较长，最长700天的下本周期，浪费了落户客群大量的时间。
目前在中海国际公园城购房（高层现房），只需完成印花，既得房本，道士君特意问了问，最少2-3天便可完成。这一点，对于落户、孩子办理学籍具有重大利好。
而关于购房者敏感的价格问题，现房高层，70万起便可入手一套89平米三居，洋房90万起，叠拼120万起，可以说，置业的总价门槛较低，是名副其实性价比较高的品质大盘。
与此用时，这个盘洋房、别墅业态产品也陆续开启交付，明年6月、8月分别迎来叠拼和洋房交付期。
实景拍摄
这里，道士君提一下中海国际公园城的低密叠拼别墅，产品可谓是惊喜，有个特别、创意且好听的名字—“格林威治，建筑面积97-121㎡，打造了五个实景样板间，并在实景样板间中呈现了丰富的产品差异化，挑空部分可改造空间多达18-22㎡，加上其他空间，“出房率”可以达到99%。
肉眼可见的是，当初一张张“规划仅供参考”，正在被中海一步步变为超越卖家秀的实景图。
谈及第二个购房关注点，兑现力。
为什么选这个盘，品牌、产品是一方面，更高标准的一项是兑现力。
兑现力是什么，道士君简单粗暴理解，不仅说到做到，还做得好。
比如刚需中的刚需，教育。
中海国际公园城这个项目规划中有4所幼儿园、2所小学和1所初高中，现已有东方剑桥双语幼儿园、天津市津南区八里台实验小学、天津市南大附中津南学校，均是享誉津门的重点学校。
其中东方剑桥双语幼儿园已经开园；中海实验小学也在2020年9月开学了，比周边其他项目早了至少两年；南大附中津南学校明天高中部开始学生报道，31号初中部报道。
道士君更是得到了最新消息，今年南大附中高中的分数线是502分，与咸水沽一中、二中看齐，在津南区位列第三。作为一所今年开学的高中，生源非常强大，想必未来的教学质量也相当的高。这无疑给中海国际公园城业主及意向置业的客户注入了一剂强心剂。
划重点，这些优质学校，中海国际公园城业主子女可优先录取。
学校实景拍摄
毫不夸张地讲，从3岁至18岁的15年全龄教育配套，在一个社区全都兑现，这一条，在天津品质社区里也是罕有的。
再比如刚需中的必备，出行。
关于这个盘五横三纵，通达全城的交通路网及规划的地铁Z3线、比亚迪云轨轨道交通不多赘述。
现如今，社区公交总站已经建成投入使用。而在等待交通落实的过程里，每天早上6: 30至18: 30，227路、207路区间659路等多班次业主巴士往返于公园城至市区。
关于这一点，道士君认为，关切到真正生活，一一兑现，甚至说提前兑现，都是一家房企从用户思维出发，站在业主角度去考量的用心。
同时已经建成等待投入使用多还还有3000平米的社区医院，位于社区东南角近4万㎡的大型商业，预计今年年底开业。除了集中型的shopping mall，社区商业还有时尚灵活的商街，如丽湖新天地2000㎡的商业设施、镜湖风情商街都已经开业，间以接地气儿的生活超市、菜市场等，消费需求的上中下不同层级，都实打实的照顾到了。
溜达一圈社区，体量是真不小。中海国际公园城占地3700亩，容积率仅1.01，单体面积约等于1/4和平区的面积，建筑面积超250万方米，相当于120个天津劝业场的规模，具有大体量、大规划、大配套，是毋庸质疑的大城之作。
售楼处实景拍摄
航拍实景拍摄
目前已交付的社区中，品湖、滟湖、瞰湖苑等一二期的整体入住率竟然能达到70%以上。
问了问已入住的业主们，其中有一个老年业主的回答特别打动道士君，“这里，生态环境好，比较静谧，住在这里，觉得都可以多活5年”。
目前已兑现出来的东西，对项目的品质、对未来的生活环境有了更具象化的了解，无疑是一件好事。
讲真，以前道士君觉得这个盘宣传的“不看公园城不定房”这句口号有点狂，深度了解后，觉得狂得挺有资本和底气的，这一切源于真实，源于一步步从大盘到大城的兑现。
最后，道士君还想说，于行业，于个人，最重要的还是那句：天下大势，浩浩荡荡，顺势而为。
新政出，需求至，买房难得适合。
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