近日，我被地铁里这样一则红色的房产海报吸引住了目光。
河西楼市 全文实拍 转图请注明出处
龙江、学区、地铁、现房，这些词汇加起来，稍微对南京地产有点嗅觉的都会格外注意这幅广告。
放风4.5万/㎡、最快四季度开盘，这突然冒出来的「 宁工新寓一村 」现房，能买吗？河西楼市在发稿日进行了实探，带来该盘最新消息。
宁工新寓一村最新实探!
楼下6家中介门店......
据了解，「 宁工新寓一村 」于1994年建成，房龄已有27年！这批房源因前期建造地铁4号线，出现沉降、部分楼栋不同程度开裂的问题，被南京地铁收购；目前已经进行好加固并且验收合格。
今天天气很好，疫情状态之后，生活常态陆续恢复，这是宁工新寓一村小区南门，防范不很严谨。
门口一排底商，超市、水果店、理发店、多家小吃店，满足生活基本所需。
其中，中介门店格外多，数了一下，一条街不到的距离就足足有6家！可见周边二手房市场还是比较抢手的。
我进入小区实探拍摄了这批房源发现：
1、靠街边待推出的部分楼栋，一楼是底商。就是南门口看到的那些。
2、部分楼层仍然有人居住。或许是原来没有搬走的住户。
3、这批房源总高7层，目前还没有装设电梯迹象，但后续装不装电梯还不一定。
4、外立面有翻新过，但内部仍然像个老小区。毕竟......它就是个老小区。后续内部精不精装，还在征求大众意见进行考量。
5、楼间距较近，即使是7层高，阳台视野也较为局限。抬头只见楼房窗窗户户、不见风景。
以上是实探的全部内容，我们致电项目工作人员了解到：
1、最快年底或明年初开盘！项目展厅目前已开放
2、共8栋楼、343套现房~
项目预计推出8栋楼共计343套现房，多数临街，部分一楼是底商。性质属于二手房而非新房。
3、建面最小48㎡！
这批房源建面约48-120㎡，户型种类达40多种，单室间到三房都有，可以参考目前小区在售户型。目前状态是重新粉刷后的毛坯，后续是否精装待定。
△建面由小到大依次为：
55、62、62、65、75、104、120㎡等
4、放风4.5万！总价预计216万起......
项目目前放风价4.5万/㎡，具体价格以后续官方通知为准，按照建面，总价预计216万-540万左右......
能不能买？优劣分析
周边二手房&新房在售浅析
据了解，宁工新寓一村是周边总价较低的小区，目前挂牌价为4.55万/㎡左右，近期也有一定的成交与带看。
小户型成交最高单价逼近5万/㎡，最小面积53-55㎡两房挂牌价目前在4.5-4.8万/㎡左右，总价250万左右起步。
宁工新寓一村 实景
宁工新寓二村挂牌价比一村高，原因可能是距离龙江地铁站、拉萨路小学分校宝船小学更近且房子新一点，目前挂牌价为4.9万/㎡左右，近期成交与带看与一期相似。
两房小户型成交最高单价超过了5.5万。
最小面积41㎡左右单室套挂牌价目前在5.5-6万/㎡左右，总价230万起步。
宁工新寓二村 实景
宁工新寓一村能不能买？优劣分析——
优势：
1、龙江二线学区房
2、价格具备一定程度倒挂优势、户型小总价低；
3、生活方便、地铁4号线二期龙江站就在门口（2024年通车），另外距离已通车的龙江站也不远，周边还有新城市广场、华彩荟商业、医院有省妇幼等等。
劣势：临街吵、房子老、品质较一般、具有是否装电梯是否精装等不确定性、小区环境一般、景色一般、产品一般、物业一般、居住体验一般。
总的来说，价格上，如果这批出售房源单价是4.5万/㎡，那么小户型还具备一定优势。如果有闲钱且有学区需要，买一个小户型单室套或者两房可以，但比较不适合自住。
新房上，鼓楼地区及周边新房稀缺，再加上老牌或名校分校学区都有一定优势，仅剩的个别新房中签率也很低。
NO.1丨长江华府
项目开盘详细信息：
开盘时间：最快三季度推出432套房源，参观售楼处样板间需提前预约，提供700万资产证明+购房证明；
开盘房源：前期放风计划首开1/3#号楼，共约236套房源；
开盘户型：建面约142-210㎡全四房大平层，分别为142/177/210㎡三种；
预计价格：放风要卖6万/㎡+，项目采用的是毛坯交付+可选升级装修包，总价预计900万起（最终价格以实际销许为准）；
项目地址：鼓楼区燕山路与水西门大街交汇处西侧。
更多项目信息：142㎡起步！河西新豪宅样板间实景曝光！
长江华府楼栋分布图
NO.2丨恒盛金陵湾二期
开盘时间：预计最快年底上市，具体等消息不确定
开盘房源：共约200套房源，上市套数待定
开盘户型：125/135/170㎡
预计价格：4.5-5万/㎡
一二手房最高倒挂：3.6万/㎡
项目地址：鼓楼区郑和南路8号
恒盛金陵湾还有二期组团尚未推出，共4栋楼约200套左右，户型面积为125/135/170㎡，预计价格达到4.5-5万/㎡。
更多项目信息：125-170㎡四房！树人双学区！河西倒挂鸡腿盘来了……
恒盛金陵湾项目航拍实景图
NO.3丨江望润府
开盘时间：后期加推计划待定
开盘房源：仅剩最后8、9#两栋楼待加推
开盘户型：主力130/143㎡
预计价格：前期4.45万/㎡左右（含包）
项目地址：鼓楼区方家营路与城河北路交汇处
NO.4丨世茂璀璨滨江
开盘时间：后期加推计划待定
开盘房源：仅剩最后19、21#两栋楼待加推
开盘户型：前期114-240㎡；
预计价格：前期均价3.6万/㎡
项目地址：鼓楼区南通路188号世茂外滩新城
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