授人以鱼，不如授人以渔。
这些年我们普及了太多的“鱼”，有人认同，也有人diss。
与其如此，不如给大家一套“渔”。
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来，倒带！倒回10年前！
天津楼市是一场赛跑，所有房子都是运动员。
10年间，有人领先，有人崴脚，也有人掉队。
现在需要停一停，复盘这10年的房价涨跌。
因为大环境变了，闭眼买房的时代一去不复返。
必须找到成功规律，避开害人的坑，拒绝交智商税。
特此，365淘房推出系列专题《天津十年房价轨迹》。
究竟哪类房子能跑赢大势？哪类房子“打死不能碰”！
2011-2021年，天津哪里房价涨幅最高？
可能不少人都会脱口而出——市区。
没错，和平一骑绝尘，10年涨幅151%，南开也涨了119%。
但意外的是，武清、西青竟然“睥睨众生”，分别涨了145%、116%。
武清典型靠北漂助力。
西青10年人口大涨75%，全市人口流入量第一。
房价长期看人口，被西青很好的诠释了。
对于“十年房价”，咱们主要分析市区和环城，更有代表性。
在嚼完20斤资料、对比300多个楼盘房价之后，终于找到了这些规律……
区>板块>开发商>产品。
这个“鄙视链”至关重要，买房先选区，再选板块，最后看产品。
比如有买房人问：同样总价，买南开宸院，还是买碧桂园云鼎？
让历史告诉你。
2011年，仁恒海河广场、万通上游国际单价几乎一样。
如今一个涨幅137%，另一个涨幅仅有30%。
有人说，仁恒品质好、物业好，肯定涨幅高，那再来看：
2011年富力城、仁恒河滨花园单价都2万左右，如今涨幅也拉开了差距。
例子还很多。
2011年天津湾、芥园单价都1.8万，10年后天津湾4.1万，涨幅122%，芥园2.5万/平米，涨幅仅有38%。
花园伍座轩、亿城堂庭也如此，房价奔跑了10年，一个涨幅187%，另一只有86%，没跑赢大势。
说明什么？
选对区，非常重要，必须放在第一位。
楼市大分化越发严重，马太效应止不住。
从开发商拿地就能看出来，河东、河北几乎底价，南开、西青、河西抢破头。
必须承认，N年后，市内六区都会很优秀。
但别忘了，现在优秀的，以后还会更优秀。
选完区，再选板块。
房子涨价无非两个原因：价格被低估、地段有潜力。
初始价格与板块很重要，产品最后再考虑。
天津10年来涨幅最高的，基本都是安置房，产品不好，房价起点也在“地下室”。
它们涨了多少不重要，关键现在的房价都追上了地段价值。
也给以投资为导向的买房人提个醒：
买板块内最便宜的房子，以后涨幅最大。
今年开始环境变了，所以在选产品之前，要选个靠谱的开发商。
快周转、高杠杆的都不安全。
至少先拿到房子，才有资格谈升值的问题。
房价最贵的，不一定涨幅最高。
2011年，天津最贵的房子是西康路36号、津塔公寓、泰安道五大院……
现在看涨幅，没几个跑赢大势的。
也就星美御、博轩园及格了，津塔公寓就算没涨，恒生SOHO还跌了……
为什么当年卖那么贵的豪宅，涨幅反而不高呢？不是说稀缺吗？
豪宅都有产品溢价，房价已远超地段价值。
高价豪宅客群太小众，流通率很低。
投资和自住，永远是两条买房逻辑线，不能“既要”。
如果看重涨幅，就不要碰最贵的CEO盘，跑不赢大势。
放之全国而皆准。
2006年，陆家嘴汤臣一品单价12万，当时张江汤臣豪园8000多。
现在汤臣一品最贵的单价26万，只是翻倍而已；但张江汤臣豪园已经16万了，翻了20倍。
有人问，南开6万+的房子还有升值空间吗？
能升值多少不好说，但再过10年，它们跑不赢大势。
因为卖的不是升值，而是居住。
改善万万不能忽视城市界面。
融创王府壹号2011年单价约2.5万，妥妥的豪宅。
如今二手房仅4.3万，最便宜能到3.4万，跑输大势。
产品不好吗？并不，非常好，纯正artdeco风格。
就因为城市界面不好，没形成富人区，旁边还站着还迁房，把房价拖拽了。
曾经的风光，只能变成悬崖边的舞蹈。
当年同样单价的仁恒海河广场，现在都快6万了，200平米的大户型能买到2000万。
因为产品与板块匹配上了，都是改善。
格调春天，2011年才1万，现在二手房4.6万，涨幅达361%，霸气逆袭。
广开经过更新后，有全新的城市界面，圈层统一。
记住，单盘再豪，也不能成为富人区。
一线豪宅，必须拥有城市界面+自然资源。
宾西路5号最典型，周边二手房才2万多，只有地缘能接受它。
虽然产品好，但所处板块算不上富人区。
水西、新梅江没问题，是环内最大的改善基地，恒强！
太大的户型，也跑不赢大势。
在10年房价涨幅中，有些房子价格很扎眼——便宜。
比如时代奥城、海逸长洲、罗马花园……
豪宅出身，但涨幅不高，而且现在二手房卖不上价。
江胜天鹅湖，那么好的地点，才卖2.7万。
原因是户型太大了。
200多平米，只能有钱人能接受，但产品又落伍，社区也旧了，有钱人哪看得上。
有这总价，就去买更新的房子了。
最终演变成大户型的眼泪，想卖出去只能压总价降单价，取悦“中间段”人群。
因为他们实力有限，不能任性，能忍受折旧。
即便是改善，未来涨幅高的，也不是最大的户型，反而是中段的。
统计局数据也能证明：
天津新房涨幅最高的是90平米以下的小户型，二手房涨幅最高的是90-144平米的中户型。
中户型的受众广，收益更高，大户型不适合投资。
曾经学区是护身符，以后是未知数。
10年来，涨幅能超过200%的，大部分都与学区房有关。
很好理解，重点学区是灵丹妙药、是护身符，粘上房价就能起飞。
特别是有小户型的，简直是王者。
其它规律可以参照，唯独学区这个规律，未来不一定适用。
教育已启动调控。
北京的骨干教师、校长开始轮岗，打击高价，促进公平是大势。
天津不可能无动于衷，只是时间问题。
未来的趋势是：削峰填谷。
还想靠着重点校涨价？共富政策也不答应。
纯公寓真的不涨钱。
好歹也10年了，再烂的房子总能涨点价吧？
诶，唯独纯公寓，就是不涨，可能还得跌点，真是投资界的一股清流。
300多个楼盘，涨幅倒数的，大部分都是公寓，“啥也不能”的纯公寓。
中央公馆10年前2.2万，现在2.5万；
喜年广场10年前1.3万，现在1.5万；
塞纳公馆10年前1.69万，现在1.77万，涨了1000多元……
津塔公寓当年卖3万多啊，勇气十足，现在……还是3万多。
对比和平的犀地，已经从2万涨到了6万。
买纯公寓真是一条血路，赔钱赔到泥里。
任正非说“度过这个冬天不能靠熬”，对于买公寓的人来说，只能“在静默中熬下去”。
在天津，买公寓不是搏涨价，而是看租金回报率。
南开、和平、河西地点好的，还能平衡成本，环城那些彻底就是坑了。
公寓只有两种涨幅能跟上大势：
带学区的。
长的像住宅的居住型公寓。
能落户、能上学，涨幅能达到住宅的一半。
如果倒腾不清楚，最好的办法是不要碰公寓。
有的是住宅可以选，别蹚浑水。
不在城市发展主线上的板块，没希望。
对于住宅来说，10年涨幅低于50%，就叫房价塌陷了。
不看不知道，一看竟然很多，比如下面这些。
华明、东丽湖、八里台、天嘉湖……10年前1万多，现在还是1万多。
天津没有大量外来人口，偏远的新区很难建起来。
10年都没涨起来，以后还能翻出什么浪花？
所以买房一定要回归核心区，聚焦在外环线附近，就俩字：安全。
对于新区，不要相信什么大开发商的带动作用，更不要去赌规划。
看看这轮一线城市的房价。
上海浦东涨60%，虹桥涨50%，嘉定涨40%；金山、奉贤基本没涨。
上海的边缘都不过如此，还能指望咱的边缘有什么希望吗？
学校+地铁+商业=拥抱确定性。
十年，落下帷幕，所有涨跌都在时光里尘埃落定。
别让历史白走，它告诉我们的规律，可以用在下一个十年。
买房不踩坑，是底线。
买房先选区（地缘除外），区>板块>开发商>产品。
房价最贵的，不一定涨幅最高。
改善万万不能忽视城市界面。
太大的户型，也跑不赢大势。
曾经学区是护身符，以后是未知数，需慎重。
纯公寓真的不涨钱，别碰。
不在城市发展主线上的板块，没希望，拥抱确定性。
具体每个区的房价涨幅，哪些房子跑赢大势？哪些房子掉队了？各有什么规律？
《天津十年房价轨迹》系列稿件近期将持续解读，敬请关注。