十年前的河东，房价低的小区不在少数。
单价5000多的小区，都能找的着。
房价高的小区，也挺出乎意料，能到37000元/平米，差距比较悬殊。
然而十年之后，河东区有的房子涨幅跑赢了大市，有的房子却跑输了！
最近小编调查了2011年河东部分卖的较好的新房，看看现在二手房多少钱。
有人百米冲刺，有人龟速前行！
涨幅最高的是神州花园，原先5760元/平米，现在31007元/平米，涨幅438%。
像雅仕兰庭、朝阳绿茵，房价都没翻番。
为什么有的房子涨幅很大？
1.改善盘的城市界面一定要好。
神州花园就是非常典型的案例，临海河，城市界面好。
人家当时做的就是大面积改善，景观很好，有广场大喷泉。
并且有地下车库，小编最近咨询了中介，这个小区的车库现在40-50万/个。
2.要有一个好物业。
比如恋日风尚，跟恋日风景在一个院里。
小区内部有15000平米的花园，篮球场，部分高层、小高层有电梯，地上、地下停车位。
虽然游泳馆、健身房已不运营，但是小区维护水平还一直在线。
3.有地铁。
2011-2021年，河东区地铁2、3、5号线陆续开通。
在天津，买房“三件套”，地铁排第一。
地铁开通，沿线房价一般会上涨。
所以恋日风尚、汇和家园、万东花园等部分地铁沿线的小区，涨幅不低。
买房看学铁商，地铁排第一位。
4.同板块价格低的，涨幅更大。
房子本身会逐年折旧，房价涨主要是板块价值提升。
朝阳绿茵、明家庄园都属于河东二号桥。
十年间，前者涨幅76%，后者涨幅231%。
为什么呢？
因为明家庄园起点太低，当年只卖7000多，涨价更多靠板块价值。
把时间拉长，也能跑赢大势。
然而有的小区，十年间涨幅不超90%，甚至只有25%，跑不赢大市。
有这么几个原因。
1.物业差，拖拽房价。
例如雅仕兰庭，因为物业多次遭到投诉！
而且小区密度特别大，楼间距相当小，居住体验感不是特别好。
但凡是对居住质量有要求的，都不建议选这样的小区。
2.当年价格比较高，十年来板块也没什么发展，涨幅反而没有那么大。
3.距离高铁、快速路太近。
振业城中央被天津站的铁路双面夹击，明家庄园北侧也是铁路，靠铁路的楼座价格比其它楼座便宜。
雅仕兰庭，西侧挨着快速路的房子，比其它楼座便宜，还不好卖。
只有一个原因，距离高铁、快速路太近比较吵，居住体验感不好，价格折损。
4.普通公寓真的不涨价。
雍华府的公寓楼座，2012年开盘，当时价格能到12000元/平米，现在二手房成交价13000元/平米。
虽然民水民电有天燃气，房价还是涨不动。
住宅2011年的时候，均价14325元/平米，现在均价31485元/平米，对比鲜明。
所以，没有重点学区的公寓真的不涨价，不能碰。
5.另外说一下卓越浅水湾。
这个楼盘有些“畸形”，因为房本面积比实际面积小，计算单价的方式有问题，所以现在看到的单价都不具备参考性。
目前住宅，两室阴面120-130万/套，阳面140万/套，三室阴面210-220万/套，阳面230-240万/套。
2#25层以下是公寓，两室110万/套，三室180-190万/套，都是5梯16户。
光看这总价就知道，这小区十年来也没怎么涨。
不仅夹杂着公寓，而且住宅房源长的也像公寓，这样的小区很难涨价。
总结一下，在河东区，什么样的房子不踩雷？
1、改善盘，必须要有好物业、好城市界面，才能保值增值。
2、同一板块内，价格高的小区，反而涨幅没有那么高。
3、如果偏重投资，就不要买最贵的。
4、临近高铁、快速路的房子不能买，影响居住，导致价格折损。
5、“学铁商”成熟的板块没问题。