这期咱们用第二个规模筛选法则，再筛选掉一批伪新区。大家先百度一下自己所在的城市，上年度 GDP 是多少，城市已经发展到今天这个格局， GDP 不足 5000 亿的城市，新区一律不看好。这种规模的城市。除了珠海、贵阳、中山三个有产业的城市和南宁、太原这两个虽然没啥产业，但整个省的 GDP 能超过 2 万亿，也就是说逼急了，可以用一省之力去发展这个省会城市。在这一档，除了这六个城市以外，所有城市目前最大的难题是如何不被一二线城市把血吸干，而不是继续扩张。如果这种级别的城市到今天还在喊着再造几个新区新城。那么大家听听就好
然后是GDP 在 5000 到 1 万亿的城市这一档，可以把上面珠海等 6 个城市放到等级里面。这个等级的城市其实依然面临着不同程度被其他一二线城市吸血的压力。但好在它面对维度更低的城市，还是有一定吸附能力去做补偿的。就这一些城市而言，以目前时间节点再建一个新中心的概率几乎为零。不过强力一些的城市，倒是有可能再发育出一到两个分中心级别的新区。在这种级别的城市，大家要注意的是，你可能会看到当地会以高新产业为噱头去搞某些新区，那么这种新区就很难成功了，因为这种体量的城市不存在搞什么动漫产业园、 it 产业园、什么新兴材料、生物科技、航天科技、新能源科技等等中高端产业。它没有这个土壤，所以大家听一听就好。不过也有例外，这里面有些城市比如西安、合肥、济南、东莞等几个马上破万亿规模的城市，再加上一个特殊城市，珠海这几个城市，挑其中一到三项去搞一搞还是存在成功的可能性的，但全面开花可能性几乎为零。
所以我们把这几个马上要登顶万亿俱乐部的城市可以算到下一个层级，也就是GDP 万亿以上的城市。 19 年统计，有 17 个万亿 GDP 城市（上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、郑州、长沙、佛山），这些城市之间的能力差别其实也不小。但无论如何，在全国或一定区域里可以独霸一方。这种规模的城市，哪怕是近两年发展有点放缓的天津，它利用直辖市国家给予的独特政策和资源，再搞成一、两个新中心，还是存在可能性的。
好，咱们回看一下这期内容的意义是什么。举个例子，比如你所在城市的 GDP 不足 5000 亿，但却要宣布又要大搞新区，那么此刻的你就可以会心一笑，知道这是忽悠或者 GDP 六七千亿的城市，某些郊区也在搞新区开发。那么通过这期你就能明白，这个城市目前最多只能再搞出一个分中心，而且没可能再搞出一个新中心了。
当你明白这个道理之后，再回头看看这个正在喊口号的新区目前房价是多少？如果已经接近市中心 3/ 4 房价了。那此刻你就应该明白，这个新区注定最好的结果只是一个分中心。那么这个房价已经不是价值洼地了，因为哪怕成功发育为一个不错的分中心了，房价也就是这个水平。没有涨幅上的惊喜了。但话又说回来，没惊喜不代表一定不能买。假如这个新区配套以肉眼可见的速度完善，虽然没有房价暴击的可能，不过自住是依然可以接受的。因为至少未来的涨幅，随着配套的完善，它能跟得上这个城市平均的涨幅。
但是如果这个新区的房价已经起来了，而配套和产业八字还没一撇，那这个新区很可能就是个坑，咱们俗称为韭菜新区。这个新区价值已被透支，就等着您进来当韭菜，所以我们要通过后面几期继续去学习，然后尽可能避开这种韭菜新区。当然这种新区也有可能小概率碰到第三种情况，这片郊区已经确定要开发，而且目前的房价仅为市中心的 1/ 3 ，甚至更低。然后通过后面的配套完善是有成功崛起的基本面，那就不排除这个新区随着后面的完善，房价会由目前市中心的 1/ 3 逐渐补涨到这个市中心的一半，甚至更高。这就是所谓的价值洼地了。至于怎么判断新区的成长性，咱们下一期接着讲。最后，如果这些内容对你有用，希望你可以点赞、关注、转发，你的支持是我更新的动力。我是负熵君，我们下期见。