马上，天津就要进入新一轮的供暖季了。只是，楼市还是有点冷。
买房人对市场的预期，还没有转折。
据365淘房最近一项问卷调查显示，已有近4成购房者推迟置业计划。
原因大多为担心房价会下降。
讲真，现在天津部分楼盘的价格，已经回到了2015年。
需要警惕的是，这一波是整体下行，已经开始波及到市区了。
上周末某盘的50套特惠，刷爆朋友圈。
有打头的就会有跟风的。即使后期出现力度更狠的，也不用太惊讶。
市场就是这样。
预计这种趋势，会延续到年底。
二手房也一样。
除了和平、河西以及滨海，其他各区10月挂牌均价均比9月份有所回调，幅度最大的为北辰的-1.9%。
更难的是，调价也卖不掉。
有群友打算卖掉广开一套70多平米的老房子置换套新房，结果挂到现在都没有卖掉。
挂牌价也从当初的275万下调到了如今的260万，仍无人问津。
不出意外，接下来的这两个月，二手房的日子仍会难过。
新房特惠力度这么猛，会把需求拉到新房。
房地产税突然加速，会提高人们资产配置的意识。
还有一点，改善的占比提高了。
最新问卷调查数据显示，卖一买一改善客群占比约达42.5%。
牛市看刚需，熊市看豪宅。
供给侧诱惑、通货膨胀等，多重因素齐下，天津的改善势头已经抬头。
仅上半年，新房200万以上成交占比就已高达36%。
特别是南开区。新“贵”频出，遍地6万+。
新加推的金地阅千峯洋房，已经将房价天花板拔到了7万5。
更不可思议的是，这么高耸的价格，依旧有市场。
旭辉铂悦公望均价6.3万，首开认购50套；金地阅千峯上千万的豪宅，一个月也能顺销几套……
成交数据也显示，南开总价800万以上的新房成交量，为市区最多。
南开区2021年1-9月各总价段成交
这也是当下市场的一个特征。
刚需盘在砸价，改善盘还在拔高。
买房逻辑也悄然生变。
问卷调查结果显示，价格不再是王道，排在了各项买房因素的最末位。
出乎意料的是，买房人对于楼盘品质的要求提升了。
甚至挤进了前三！
这也是市场形势所迫。
开发商频繁暴雷，头部房企都可能顷刻倒下。加之，停工、烂尾、延期交付事件多不胜举。
尤其是今年经过雨水的洗礼，众多项目被爆出了漏水、起鼓等质量问题。
可以说，买房人已经对开发商产生了“信任危机”。
现在买房已不是最难的，不少板块已经超跌，价格很合适了。
难的是能不能如期交房，且保质保量。
最保险的方法就是，买现房。
切记不要一时贪便宜，需综合考量，毕竟一分钱一分货。
当然，地段论永不过时，在买房人心中依旧排在第一位。
成交数据也显示，市内六区新房成交占比已经约达12%。相比去年近乎翻倍。
它也是四大片区中唯一量涨的片区。
建议首选：河西、南开、西青。
这三个区是买房人公开票选出的“心头好”。
河西、南开，是市区的第一梯队，相当于尖子中的尖子。
买房人和开发商都认，预期一致向好。
河西负责“挣钱养家”。截至9月，今年已累计卖出32万平米，稳居市区NO.1。
比河东多卖了近四成。
南开则负责“貌美如花”，承担着颠覆房价天花板的重任。
和平的优势就是学区。
一白遮百丑，且无人能及。即使接连被锤，依旧是yyds。
当然若没有学区需求，慎入。
政策常常说变就变，大家懂得。
西青区是整个环城的老大。不止配套、认知度属它最强，还直接影响着其他三个区的房价。
在不少人心目中，西青的地位甚至胜过河北、红桥。
从这个角度说，价格的回调也是好事。
让原来够不上西青、市区的人，也有机会上车了。
最后奉劝大家几句：
1）市场越混乱，越要冷静。不要被一时低价冲昏头脑。
刚需盘无所谓。
但对改善来说，价格调整配置也会有所调整，可能最后买到手的不是你想要的产品。
2）对于一些战略性撤退的开发商的房子，很难相信它的兑现能力。
3）原来首选区域，后选楼盘。现在区域和开发商同样重要。
选错开发商也容易打水漂。
4）“保护刚需”的大旗已经举起。
现在天津首套房贷利率已经降回lpr+30个基点。今年年底这段时间，大概率还会出台新的政策。
刚需一定要抓住最后这两个月的机会。