之前文章里我们分蓟州民宿时认为一切问题的根源在于混业经营，很多粉丝在后台留言进行了探讨。为了把这个问题说清楚，我们今天单独列个篇幅，详细讲一下混业经营的问题。
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混业经营的由来
混业经营指的是民宿（农家院）将住宿、餐饮、娱乐等多种功能融合在同一个狭小的空间内，主次不分，价格打包，互相影响的一种经营模式。
混业经营是民宿的基因。民宿的最初语义（B&B)，即一张床和一顿早餐的意思，民宿的初级形态即需要满足游客吃和住这两项最基本需求。
蓟州区的农家院从产生开始就是这种最基本的经营形态，为周边市民提供休闲度假住宿和吃饭的地方。然而随着产业规模的扩大，由于这种模式强大的封闭和保护作用，却始终没有被打破，并且越发极端化，甚至说积重难返。
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混业经营的特点及危害
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总体品质不高
蓟州区的绝大多数住宿产品属于民宿的第一代类型——农家院。有住宿空间、卫浴空间、餐饮空间，整体设施档次较低，床品质量差、不提供洗护产品等。装修建材的品质较低，只能满足基本的住宿需求，且大多数农家院经营时间比较久，设备老化严重，年久失修，住宿体验感不佳。
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规模不足够大
由于第一代产品的理念限制，空间设计上以客房为主体，就餐区域为配套，没有或很少有独立的休闲空间和公共空间。客人的店内休闲娱乐受限，没有预留足够的交流以及二次销售的场所。就餐区域更像是传统的酒宴饭店，或者跟团游的聚餐点。
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娱乐住宿餐饮混合
很多成熟的民宿集群内，餐饮、娱乐、住宿、购物等行业都是分业经营，分工合作，各自把本行业做精做专。反观蓟州区域内，不管是一代的农家院还是新生代的精品民宿，都在狭小的空间内集聚所有的要素，贪多贪全，麻将室、棋牌室、KTV、儿童娱乐、体育锻炼等等，麻雀虽小五脏俱全。看似功能齐备，实则抬升了成本，拉低了品味。样样都想做，样样做不精，而且功能混乱，互相影响，静不下来，还动不尽兴。
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各种业态打包销售
主流销售方式是将住宿和餐饮打包销售，农家院一般每人每天200元左右（含三餐），硬件升级后的民宿每人每天400元以上（含三餐），民宿内的各种娱乐设施基本免费。由于周末和平时的客流强度差别较大，价格也具有一定的波动性。
餐饮没有具体的标准，全凭经营者自己安排，所以餐饮的好坏反倒成了评价民宿的重要指标。此外，餐标的不透明，餐饮部分既成了商家的利润空间，同时也人为设置了收费的天花板，限制了商家获取更多的利润，不能给客人带来更多的消费体验。
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硬件与软件的升级不匹配
近年来，当地政府出台了很多促进农家院向高端民宿升级的支持政策，起到了非常好的效果。但硬件升级的同时，软件升级没跟上，盖了新房子，换了新被子，但人还是那些人。商家在进行资本投入时，过度迷信建筑、装修和设计，甚至有的风格不伦不类，不土不洋，像是农民爷爷西装领带布鞋去种地。文化层次高、懂运营、会管理、有情怀的人才极度匮乏。这也成为蓟州区民宿转型升级最根本的掣肘因素。
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混业经营与现代民宿综合体的区别
很多其他地区的高端民宿也提供餐饮和娱乐等活动，这难道不算混业经营吗？
虽然二者在形式上有很多相似之处，但根本上存在着以下几点区别：
一是代际不同，设计的理念不同。
二是结构比例不同，尤其是客房数量与用餐面积的结构比例存在很大差别，一个类似于工厂的宿舍加食堂，另一个则是提高住宿体验的一部分。
三是价格构成不同，一个是打包制，一个是分别定价。
四是动因不同，一个是主动提供的，一个是由于地理条件偏僻而不得不提供。等等
就目前民宿的发展趋势而言，除非地理条件限制等原因，很少有单体民宿提供餐饮服务，而相应的配套则剥离出来，由专业的商家去做。
在行业先驱丽江、大理等地，各行业分工配合，市场化水平非常高。而行业翘楚，如黄河宿集等地区，更是把产业集群内的分工合作做到了标准化的极致，最大限度的发挥各自比较优势，差异化竞争合作，取得了非常好经济效益和社会效益，游客也获得了超值的入住体验。
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混业经营问题的解决路径
蓟州区内民宿的混业经营问题是历史形成并延续下来的，这种模式像一层铠甲，既保护着商家的一定利益，又限制了行业及主体获得突破式发展。所以，解决起来不但在主观上动力不足，在方法上也是难上加难。
但是，为了避免行业陷入新一轮的低水平竞争，真正拉长产业链条，做大产业规模，提高产业层次，混业经营的堡垒必须要突破。
笔者认为，解决混业经营的问题，形式上是要把吃、住、玩、购等各种功能分开，让专业的人做专业的事，各行各业都做大做强做精，而不是小而全的低层次发展，在此基础上形成新的营销优势，彻底将整个产业规模做大。
在吃、住、玩、购这四种需求中，吃和住是基础需求，而“住”又无法脱离“吃”而单独存在，特别是在每家民宿都是一个单独的战斗堡垒的前提下，如果谁家不能提供“吃”的服务，则无法生存。
在这个逻辑前提下，突破混业经营的问题，必须先从“吃”的角度入手，把餐饮独立作为突破口，主要思路：
一是在民宿规模较大的聚集区，大力扶持餐饮行业。政府要出台相应的扶植政策，真金白银的给与支持。
二是实行差异化餐饮竞争。混业经营的前提下，民宿内提供的配餐大多质量不高，特点不明显，既不算是当地土菜，也没有什么特色，流于一般。独立提供餐饮服务的商家，要在品种、品质和特色等方面具有显著的差异。比如真正的蓟州特色菜、西式咖啡甜品、火锅等等。
三是建立倒逼机制和分开定价模式。外部餐饮服务做大做强后会给民宿经营者带来一定的内部压力，客户会要求民宿经营者分开定价，赋予客户更多的自主决策权。同时，政府也应该出台相应的强制政策，要求经营者提供更丰富的价格选择，杜绝“打包制”一包到底的坚固堡垒。
四是大力扶持娱乐、购物等行业配套。各行各业都做大做精做强，客户体验提高，反过来会促进行业的进一步发展，由此才能进入良性循环的轨道。