最近得知个事情，有个群友想买学区房，跟房主去谈价。没想到，生生从180万谈到了190万！越谈越涨？！
天津学区房行情有这么猛吗？
带着疑问，我们来多维度“扫描”下。
量涨，毋庸置疑。
看看下面这张图！
这是统计的和平区贝壳二手房的日成交量。显而易见，831就是分水岭。
之前基本上一天几套，多的时候十几套。
即便有高考新政突袭，但折射到和平二手房成交上的表现并不明显。
但是831之后，成交陡增，20多套、30多套……
9月4日更是卖出了71套！
这已经不是一般山峰了，而是珠穆朗玛峰！
累计算下来，和平入学新政后的首月，和平贝壳二手房卖出了698套！
这是什么概念？
8月份和平区的月成交量是300套，也就是说，9月份的成交量大涨了133%！
把视角放大到全市。
8月份，4347套，9月份4272套……
贝壳二手房总成交量是减少的。但和平却在暴涨。
连成交占比也出现了激增。
8月份时，只占到了7%，但9月份干到了16%！
涨幅约达137%！
种种迹象表明，学区房“末班车”行情，真的出现了。
只不过，来得快，去的也快。
到9月份中下旬，这波“应激反应”就没有那么强烈了。
日成交量又回到了政策出台前的水平。
带看次数也下来了。
虽然和平的量下来了，但预期仍在。
看看这挂牌均价“龙抬头”的架势，已经比成交价高出一大截了。
这也说明，大家对和平学区房已经达成共识。
现在之所以量下来，有两点原因：
1）短期需求已基本释放完了。
明年上小学的，今年12月31日是拿房本的最后期限。再算上签约、办手续等流程所花费的时间，现在已经差不多了。
说白了，该买的已经买了，不是明年上学的还有时间，急迫度没那么高。
2）低总价房源被“扫荡”完了。
比如振河里，已经跳了好几个级了。
去年8月，一百六七十万，到年底涨到了一百八九十万……
现在一室成交价都得210多万了。
兴河里也是如此，去年8月时最低卖150多万，现在至少210多万。
公产房能在200万以下的都凤毛麟角。
这还是普小的“门槛”，重小更高。
吉利花园划入的是和平中心小学学区片，最近成交的两套50多平米的一室，都在三百六七十万。
有意思的是，河西、南开的带看量不减反增，势头依旧很猛。
而新增房源量却下来了。
也就是说，想买的多了，卖房的却少了。
正好形成了一个“x”。
这也佐证了一大现象——和平入学新政出台后，不确定性增加，部分学区需求被分流到了河西、南开。
特别是河西，趋势太明显了。
之前我们还纠结，河西、南开谁排第二。但从教育角度看，河西无疑更强。
重小数量仅次于和平区，中学实力也不俗。
天津“市五所”中，河西占了2所，与和平区数量相当。
反观南开，少且断层严重。
想买好的学区房，只能在北片里挑，还有凭运气的成分。
而河西基本上三个学区片各自各的优势，一片，小学实力最强，三片，摇中重点中学的概率最大。
今年小外的录取率也佐证了河西好过南开。
今年小外河西的录取率仅次于和平，为34.8%，而南开仅有30.3%。
另据中介反映，十一过后市场有点淡了，各门店的成交量下来些，但河西区还不错。
尤其是中楼层好的房子比较好卖。
价格也出现微小上浮。现在新挂的房源，比之前稍微高了些。
大多数买房人都有一个心理：买涨不买跌。越是市场下行，越不敢出手。
因为打折打得都没有“参照系”，让人有些看不到底。
但学区房，例外！
现阶段唯一能有参照系的就是学区房了，而且买房人对它的未来价值也已形成共识。
所以符合参照系的学区房，依旧在“秒没”。
比如一群友看的如意大厦，176万，早上刚咨询过，中午去看房就已经卖了。
和平出来200万以下也会如此。
这就是当下的市场现状。
再给大家几点小建议：
1）虽说和平的“门”已经关上，但明年小阳春时还会有波行情。想买和平的，可以随时关注，出来符合参照系的房子，别犹豫。
2）和平的不确定性很大，文件中的“若天津市就学政策有重大调整”引人无限遐想。
多校划片、教师轮岗……都有可能。削峰填谷，已成定势。
所以，不建议入手和平重小。
3）现在贝壳挂牌9平米以下的拆间，需要到相关部门开具证明。得先证明这个房子有居住价值，能正常落户上学。
所以，几平米的拆间，不要碰了。
政策一旦有变，第一个沦为炮灰就是没有居住属性的拆间。
4）转学没必要考虑重小，买了也白买，重小一般都不接受转学。
建议首选初中教育质量比较均衡的片区，可以博个好初中。
5）和平买普小，洼地会被填平，但河西、南开要买重小。
大概率明年下半年河西一片会涨起来。
最后奉上和平、河西2021年小学划片范围，精确到小区门栋！想买学区房的亲们，火速收藏！