10月20日，国家统计局发布《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，显示70城市住宅销售价格9月环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
在未来较长的一段时期，我们对房地产市场不能再有过高的期待，无论是刚需买房还是投资置业，着眼点必须从增值转移到保值上。因此，我们研究房地产市场，也有必要相应调整到研究城市的房价支撑上来。
由于房地产经济的长周期属性，影响房价的“人口、金融、土地”三要素中的“人口”元素无疑是研判依据的重中之重。2020年的全国人口第七次人口普查为市场趋势研判提供了及时、准确的重要信息。
天津、青岛和大连，是北方的三大沿海城市，具有较强的可比性，故我们将这三个城市放到一起进行观察。济南、郑州和西安作为北方重点省份的内陆省会城市则在下篇讨论。
PART 1 三城常住人口房价水平及购买力评价
研究城市住宅房产的价格支撑，首先要量度当前的价格水平和居民的置业能力。这里的价格水平，不能是一个绝对额，它是没有意义的。对全球范围来说，房价要考虑货币购买力和居民收入水平，得出的结论才是客观的、有意义的。对国内的城市之间的房价对比而言，可以忽略前者，但绝不能离开城市居民收入谈价格。房价收入比才是衡量房价水平的最客观指标。
我们通过下列图表了解一下天津、青岛和大连三城的房价和城镇居民可支配收入情况。如图：
可以看到，三城中平均房价（下称房价）最高的是天津，高达2.7万元，其次为青岛，最低的是大连市，较天津低了近万元；从2020年城镇居民可支配收入来看，青岛是三城之首，也是唯一超过5.5万元的城市，天津与大连两城极其接近，后者仅低了不足300元，几乎可以忽略不计。由此，我们得出三城的房价收入比数据，看下图：
上图显示，天津10月房价收入比为17.2，列三城第一；青岛和大连几乎相同，均略高于11。可见，从房价水平比较的角度来说，天津无疑是严重高企的。
那么，再使用居民“收入偿债比”这项指标对比三个城市的居民财务负担水平，侧面反映其置业能力。该项指标的临界值为40%。也就是说，当居民每月用于偿还债务的收入占到可支配收入的40%时，抗风险能力将逐步降低。一旦遇到非特定意外因素的影响，就有可能导致按揭断供等家庭财务风险的问题发生。一起看下图：
上图统一以90平米刚需面积与城市平均房价和按揭首付30%进行指标测算，为的是消除城市居民平均住房面积不同的变量影响，使指标具有可比性。
可以看到，天津城市居民平均要动用85.2%的收入用于偿还住房按揭贷款，超过警戒线45个百分点。可以说，这是一个令人胆颤的数字。青岛和大连同样非常接近，前者为56.3%，较后者高1.2%。当然，还有从城市居民住户存款维度来考量置业购买力，在历史文章中我们曾做出过对比，此处不再赘述。
从以上两项指标上，我们对天津的房价水平有了客观的了解。与南方部分发达城市房价与收入双高不同，天津确实应该定义成一个“收入低房价高”的城市了，居民财务负担和置业能力已经到了很低水平的程度，存在着较高的金融风险。
PART 2 城市经济发展速度评价
所以要对城市经济发展速度进行评价，是由于居民收入总是伴随城市经济发展速度成长提高的，这是基础中的基础。衡量城市发展速度，很自然的要看城市GDP，但这项指标要消除城市人口规模这一变量才具有可比性，也就是说要看人均GDP。
首先看2010年和2020年度三城的GDP总量和城市常住人口规模，如下图：
从十年来两个年度GDP和常住人口总量上看，均是天津、青岛和大连的顺序排列，天津的北方第二城地位毫无争议。但同时，我们也可以看到无论人口还是经济，青岛都越来越接近天津了。当然，这仅是一种直观的感受，具体还得看城市增长速度的量化数据。看下图：
不得不说，我们预想到了反转的发生，但没有想不到反转的差距如此之大。天津这10年来，真的是放缓了脚步，大连更不必说。以上两城与青岛10年人均GDP接近翻倍的增长相比，确实落后了太多。这不仅是人的生产效率问题，也是城市管理的问题。这一点从图中橙色柱图单位土地产值的增速上便看得出来。
由此，我们很难望见在不远的明天看到天津和大连的居民可支配收入能够迅速追赶上青岛的步伐。换句话说，试图用城镇居民收入更快增长的方式拉低房价水平的差距，短期内是不现实的，甚至在很长的一段时间内都是如此。
那么可以说，城市住宅房价的支撑，很长的未来时间里，天津都是三城中最脆弱的。
PART 3 城市人口集聚力评价
有人，才会有住房需求。城镇常住人口的增长，反映了三城的城市人口集聚力。人口流动是城市地位、教育医疗等社会资源水平和自然环境等因素形成的城市虹吸能力推动的。所有因素中最重要的，是经济发展状况，这是根本。上节中，我们了解了三城最近十年的经济发展状况，那么其常住人口的增长变化是否与其一致呢？
据三城《第七次全国人口普查公报》及上期2010年的六普公报发布的数据，我们看下图：
从上图可以看到，最近十年三城常住人口都是正增长的，人口总量仍然是天津第一，青岛其次，大连第三位。但这只是基本数据，关键是人口增量的具体比较和人口密度的十年变化。人口增量图表如下：
可见，青岛是三城中常住人口增长最多的，天津其次，大连仍一如既往处末位。这反映了在这三城中天津的人口集聚力越来越不及青岛了，这与其超然的直辖地位不相匹配。同时也告诉我们经济发展、人民富裕对城市地位的影响是巨大的。
人口普查中的“占全省人口比重”数据是可以反映城市的人口集聚力这一住宅市场的需求端状况的。但由于天津为直辖市，这个数据是100%，与其他两个城市不具有可比性。这里我们可以以七普与六普结果计算三个城市的人口密度10年增长数据，这不但是城市人口虹吸能力的比较指标，更能够反映城市住房需求的趋向性。
一个城市的人口密度越大，住房供需矛盾越大，房价也就越高。深圳等一线城市如此，其他城市也不例外。比如厦门，无论城市地位还是经济，都是并不特别突出的城市，但其房价却远超一线广州，这就是因为其人口密度位居全国第三位、住房供需矛盾大的原因。
以上三城中，我们看到青岛这十年来的人口密度增长了120人，天津和大连分别为78和57，与青岛相比逊色不少。
由此，我们可以说，青岛是三城中，人口集聚力、虹吸力最强的城市，是三城中住房供需矛盾、住房需求增长最大的城市；天津随着经济增长放慢，这些方面都落后了，住房供需矛盾大大降低了。
PART 4 城市住房市场长期需求评价
谈住房需求，我们不仅要考量历史，更要眼望未来。人口普查的年龄结构中，0-14岁是未来住房需求的潜在群体；15-59岁是当前住房需求的主力；而60岁以上的人口不但不是需求方，更是在时间长河中未来的二手房供给者。
据六普和七普公报人口数据，我们给大家上图如下：
上图可见，天津0-14岁人口占比较六普下降了3.67个百分点，而青岛和大连尚不足2%，说明天津的长期住房需求在下行的路上；从15-59岁两次普查占比的变化看，天津也是降幅最大的，高达12.31%，几乎接近全国平均降幅6.79%的两倍。这告诉我们天津当前的住房需求也已经滑坡严重。虽然人口老龄化是全国的总体趋势，但大连也不容易乐观，已经大大超过全国均值。相对而言，三城中青岛是较好的，仅比全国平均高0.7个百分点。
当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，或65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。2020年第七次人口普查全国已经达到了18.70%。
可以说，三城均已严重老龄化，但从三城的范围来说，大连是最为严重的，其次天津，再次青岛。这个比例越高，未来的二手房供应越大。这对天津来说，就是一个供给未来更大，需求逐渐下滑的态势。比较而言，青岛是最好的。
【结语】
综上，从中国北方三个最重要的沿海城市范围对比可见，天津是房价水平最高的，城市居民置业购买力最差的，未来住房需求最小的，二手房供给是逐渐增加的，这造成的结果不言而喻。相对而言，青岛无疑是三城中经济发展最强劲的，人口增长最迅速的，年龄结构是最好的，这说明了其住房市场的支撑是最大的。
没有比较就没有伤害。天津是得认真思考一下未来了，经济发展才是硬道理，人民富裕才是我们的目标。只有如此，才能化解发展中的问题，才能解决住房市场稳定和老百姓买的起房的矛盾。