别老揪着天津楼市不好，就跟别的城市多好似的。
二手房的煎熬，全国普遍，陆续进入交易停滞期。
10月，北京二手房成交9340套，4年来首次跌破1万套。
深圳二手房成交量止步1605套，创近10年来新低。
中介自己都说：业主不降个四五百万，我都没脸给客户推荐房源……
苏州、成都、东莞、杭州……多个城市二手房开启“速冻模式”。
天津“不掉队”，这一次，终于跟上了全国步伐……
出埃及记
二手房成交均价，9月微反弹后，10月又一猛子扎下去。
一路向下，是不意外的趋势。
9月的个例，完全来自和平学区房。
831新政后，抢收迅速行动，坐地起价、越谈价越高的现象不在少数。
普小拆间，涨了20-30%，三片普小私产独单，门槛飙到230万。
除和平外，其它区二手房都软趴趴的。
对于和平学区房，想买的已迅速买完，不着急的接着等。
所以，10月二手房价回归“常态”，继续微跌0.74%。
史诗级对峙，开发商可以作弊抢跑。
二手房业主也可以，大家都一样，都没有话语权。
别看降60万、80万、100万的大有房在，价格还远没到位。
因为新房，在不断重塑板块新的价格锚点。
市区二手房抢跑一下，没准儿还有效果。
环城基本无望，新房压顶，很多业主躺平——不卖也不降，耗着吧。
有群友从年初就打算置换改善。
河北区90多平米二手房挂牌220万，无人问津，中介天天劝降到180万。
如果真降到这个价，或者更低，他将面临首付不够的问题。
“能卖就卖，卖不了也无所谓，总不能亏太多……”
还有位群友认购了旭辉铂悦公望小户型，但自己二手房始终卖不出去，不得已要退房。
现在市场预期很差，跟2014年差不多了。
二手房业主想活，只有一条路：断臂求生。
很难，就像《出埃及记》，期待被摩西引领着走出荒野。
跷跷板效应
越降价越观望，越观望越没成交，越没成交越降价。
10月，贝壳、我爱我家、中原总共才成交4470套二手房，比9月还少7%。
去年二手房也不好，但10月还成交了5034套。
今年金九银十的新房，是2015年来最颓，二手房也差不多。
楼市置换链，堵了。
改善人群，要出掉原本的老破小，希望有刚需接盘。
但刚需的潜台词是：“什么都涨，工资不涨，你还是太贵”。
另一方面，新房厮杀升级，大量低价新盘吃掉了二手房接盘侠。
跷跷板效应，异常明显。
前两天，有位90后刚买了宾水西的新房。
预算130万，此前一直看王顶堤二手房，突然发现宾水西也能买个75平米两室。
有九年一贯制小外，先住上再说，于是，果断转战。
逃之夭夭
二手房挂牌量还在涨，贝壳前台能看到的，已经16.6万套。
房产税是雪上加霜的因素之一。
挡不住多套房人的恐慌，一部分人已经坐不住了。
对于房产税，有人怕它不来，有人怕它乱来。
挂牌量飙升的另一个原因：不少板块，已进入换房周期。
梅江、张家窝、李七庄、大寺、辛庄、咸水沽、海教园……
最近挂牌量明显上涨，平均两个月涨10%。
梅江已经20年，业主都要改善了。
新梅江有新户型、新产品，房价不比老梅江贵，自然要换仓。
但很难出手，10月贝壳一共才成交16套房源。
这就是尴尬所在。
掏得起300万总价的人，看不上旧产品；能忍受产品的人，又没有购买力。
现在380万都能买到天空之镜110平米户型，精装还送车位。
辛庄新房价格大跳水，还面临1500多套二手房的抛压。
二手房成交价都压到了1万/平米。
投资客出货，改善人群换房，板块供应量太大，价格相互倾轧。
挂牌量增加，但带看量并没有明显上涨。
10月贝壳二手房日均带看4663次，与8、9月基本持平。
中介都去卖新房了，二手房“姥姥不疼，舅舅不爱”。
时间摧枯拉朽
情绪是放大器。
涨起来时控制不住，会超涨；跌起来时也控制不住，会超跌。
除非出现扭转性政策，否则很难止住。
就像深圳二手房指导价，刚出台时都觉得不管用，默认接盘人起码要花几百万买房东儿子的画作，或者一屋子明清家具。
可几个月之后，深圳二手房就变成熊样子。
2017年开始的调控也是如此。
都以为最多3年就结束，没想到5年后，不仅毫无结束迹象，而且还全面加码。
部分业主情绪崩塌，“放弃抵抗”，不少二手房超跌。
北岸中心，去年3.2-3.4万/平米，今年10月已经2.8万/平米。
当年买房靠抢，业主心气一直很高，现在也认了。
崇德园高层，2020上半年，中户4.3万/平米，边户4.5万/平米，现在中户也就4万/平米。
南开、水上、次新房，但大家似乎“看不见”……
市场没反馈，价格就没坐实。
招商雍景湾，2017年高层3.7万/平米，现在2.8-3万/平米。
恒大帝景，2017年4万/平米，2020年成交价3.5万/平米，现在已经3万/平米。
滨海开发区的伴景湾，2016年12月是房价高峰，2.8万/平米，现在只能卖1.6万/平米。
不是说降价就叫超跌。
有的降价，是它本来就不值那个钱，比如大张庄，小淀，降价只是回归地段价值。
但有的属于地段、产品没什么问题，有支撑，但价格还是往下走。
冬日天寒，并非只笼罩一城一池。
这种局面，完全没有要缓解的意思。
因为天津的房价，还在不断重置。
聚合效应
10月，市区和环城，只有河西二手房成交均价上涨。
“和平铁粉”9月已经买的差不多了。
还没出手的，属于对和平政策持怀疑态度，多半会转战河西一片。
明年不一定有小阳春，但河西一片和南开北片会有一波行情。
津南、北辰、红桥降幅较大，与新房拖拽有很大关系。
二手房板块的“聚合效应”越来越明显。
最近一两年，成交量高的就这些：挂甲寺、小海地、王顶堤、向阳路……
必须“看量买房”，流动性比房价更重要。
10月，成交量TOP10的小区，也是“老面孔”。
新城小区、景兴西里、诚基中心、元兴新里、碧春园……
河西新城小区，40平米户型，单价从去年的3万/平米，涨到3.3万/平米。
去年门槛120万，今年135万，涨幅12%。
这种环境还能涨价，神存在。
生态城的力高阳光海岸，竟然也上榜。
在售新房7000多，比二手房还便宜。
但对于着急落户的人来说，还是首选二手房。
眼下的楼市，是多年未见的“新鲜场面”。
大多数业主都不可能卖到心理价位，与其难受，不如选择“冬眠”。
乱世不做决定为上策。
对于买房人来说：
河西一片、南开北片，可以买，不用犹豫，把总价压低。
如果是买落户房，就在成交量TOP10里选。
挂牌量持续增长的板块，不建议进。
次新房有笋盘，可以淘一淘，至少现房安全。
猛料！楼市强信号曝光！未来天津…
最近，市场情绪又发生了新变化。
四季度刚刚开始，央行密集释放利好信号，楼市似乎有了回暖趋势。
11月1日，《中国金融时报》发布消息称：
部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导。
图源网络
“窗口指导”四个字的出现，对楼市意义重大。
什么是“窗口指导”？实际上，它特指中央银行根据产业行情，物价变动趋势和金融市场动向，规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，以保证经济中优先发展部门的资金需要。
简单来说，就是，“窗口指导”决定着市面上的钱“给谁”、“先给谁”和“不给谁”。
对房地产行业而言，这是极为罕见的待遇！释放了积极信号。
01
积极信号！
楼市可能重新回到宽松周期
11月的第一天，市场传来一则重要消息：部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导。
图源网络
这次的窗口指导，跟以往针对房地产行业贷款的“窗口指导”存在明显的差异。过去，是限制贷款；而现在，是鼓励发放贷款。
正因为此，这次的“突然转向”才显得那么“不同寻常”。
那这则消息可靠、权威吗？
“财联社”，上海报业集团旗下的新闻发布平台，算是官媒。《中国金融时报》是央行旗下的报纸，所以消息来源是具备权威性的。
同时结合《金融时报》的评述，可以更好地理解——更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。
更重要的是，它释放了宏观救市的预期，楼市可能重新回到宽松周期。
图源网络
对于正在等待房贷放款的买房人而言，这无疑是一个积极信号。
对于贷款及融资难的房企而言，合理的资金需求将得以改善。
总的来说，不管是房企，还是买房人，都迎来了一个重磅的福音。
02
同比增长！
金融机构对房地产融资已基本恢复正常
今年前三季度，房地产贷款增速明显放缓。这一局面，终于在三季度末迎来改观。
数据显示，2021年三季度末，人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末增速低1.9个百分点。
同时，三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。
图源网络
进入10月份，无论是环比还是同比，房地产贷款投放规模均有较大幅度回升，金融机构对房地产融资已基本恢复正常。
但就像新闻评述提到的那样：“从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。”
所以在“大方向没有改变”的前提下，部分地区和部分银行正在视具体情况对房地产贷款进行一些微调和修正，而这一过程中更强调对“合理的资金需求”的满足。
实际上也就是，银保监会在不久前谈到的保障刚需：在贷款首付比和利率上，支持首套房购房者！
也意味着，房地产信贷政策环境正在改善。房地产的至暗时刻过去了。
今年的最后一个季度，楼市不断释放新的信号，让购房者再次重燃信心，真正利好刚需的时代要来了。
但最后想要提醒大家，不要过度解读“窗口指导”。未来的一段时间里，政策大基调仍是以稳为主，官方依旧会大力打击违法违规行为，想投机炒房，基本无望。
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