当下，全国楼市哀嚎遍野，20多家房企“住进ICU”。
背后最核心的原因——资金被卡住。
虽然金融端近期频吹暖风，但更严峻的考验，并没有结束。
房企的资金，还要迎接大考——
预售资金监管，将更加严格！
据透露，住建部拟加强预售资金监管，文件正在起草中。
现阶段，正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。
事实上，早在7月23日，住建部等八部委已联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。
强调要加强商品房预售资金的监管，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取。
时隔3个月后，住建部再次起草文件。
证明预售资金监管的严格程度，还要再升级。
11月4日，北京预售资金重点监管额度提升45%。
9月22日，重庆对所有房企，全部采用最高比例35%进行预售资金监管。
此前资质好、信用排名前30的房企，可享受首付款使用免监管。
现在“一刀切”了，而且要求有资金风险的楼盘，将预售资金全额纳入监管。
不仅北京、重庆，自8月以来，天津、兰州、东莞等城市相继出台文件。
天津8月4日要求新建商品房预售资金，应全部存入监管账户，房企不得直接收存房款。
监管资金应用于工程建设，不得挪作它用。
取得商品房销售许可的，申请使用资金额度不得超过监管资金的40%。
完成主体结构验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%……
10月19日，再次声明，房企应当按幢或多幢建立专用账户……
从各城市的内容来看，主要强调了两方面：
房企不得直接收存购房款，预售资金全额存入监管账户，专款专用。
全程监管预售资金，细化提取节点和比例。
“预售资金监管”是什么意思？
简单说，买房人的房款，不能直接给房企，要先放到第三方监管账户里。
根据施工进度，房企可以按比例提取，就是为了防止烂尾。
打个比方，在淘宝买东西，钱先放支付宝，等确认收货，再打给卖家。
这样一来，即便房企出事，政府也能用监管账户里的钱，把房子盖完。
为什么各城市近期频繁提及预售监管资金？
住建部还要“监管升级”？
因为房企违规挪用监管资金的现象太普遍。
融资压力大，借不到钱，房子又不好卖，等钱救命。
怎么办？
不少房企与施工单位串通，虚报工程进度，提前预支监管资金来抵债。
一旦房企暴雷，监管账户里又没钱，势必会烂尾、拖欠工程款……
比如西安的苏宁云著，房企出现流动性危机，停工数月。
有业主调查发现，43.5亿预售款中，有12亿没进入监管账户。
即便是监管账户里的31亿，也有12.62亿工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷，监管账户仅剩8836万元。
前两年，房企可以在网签之前挪用监管资金。
今年各地新政，明确规定房款必须直接存入监管账户，首付款入账流程改为“先监管保护后网签”。
去年受疫情影响，有部分城市放宽了预售资金的监管。
2020年，共有39个省市43次，相对放宽预售资金监管政策。
当时主要考虑帮助房企渡过难关，提高资金使用效率。
但今年7月后，政策风向变了，“五条红线”之下，楼市风声鹤唳。
很多房企资金链有问题，信用崩塌。
为了“保交楼”，必须对预售资金严加管控，禁止暗度陈仓。
说白了，房企可以暴雷，也可以倒闭，但是必须保证交房。
加强预售资金监管，会带来什么影响？
对于房企
三条红线，不可能放开。
这种情况下又加强预售资金监管，相当于一笔“无息负债”。
对房企的资金实力是巨大挑战，毕竟实际可支配的现金减少了。
本来三季度销量就歇菜，房企回款普遍骤降30%以上。
这轮预售资金监管政策，或将让房企可用回款再降30%以上。
对现金流紧张的房企，无疑是雪上加霜。
对于买房人
加强预售资金监管，防止烂尾，这对买房人来说，是好事吧。
有人帮咱看着这笔钱，挺好，没毛病。
但这也是一把双刃剑。
缺钱的房企，如果想按规定把预售资金拿出来，就要疯狂卖房、疯狂赶工期。
以价换量，已经摆桌面上了。
房子盖的越快，就能越早拿到钱。
那质量呢？
不能一棍子打死说不行，但一定存在纰漏。
很多工序都有要求，比如水泥的“风干时间”、防水做几遍……
今年一场暴雨，多少房子漏水现原形，都是赶工期的恶果。
金融被卡死的环境中，加强预售资金监管，不知道是糖还是砒霜。
资金紧张的房企，交房质量是个大问号。
买房人尽量绕道吧。