最近，道士君在重读《天幕红尘》，”见路不走”送给现在的土地市场。
土地需求少了？不
前几日，天津第三批次土地挂了，市场“沸腾了”。
沸腾的根结点在于挂的地“太少”。
第一批次土地58宗，第二批61宗，第三批仅11宗，环比下降约82%。
单从“量”上来看，三批次拉了后腿，但好在第一批次与第二批次撑起了“一片天”。
截至目前，天津累计成交宅地99宗，平均楼面价8530元/㎡，平均溢价率7%。土地金收入973亿，超去年50亿，这个成绩还是很不错的。
放至全国来看，这个土地创收金也是可观的，位列全国第10位。同时我们也看出来，房企依旧重仓一线及二线热点城市。
其实，今年第三季度，全国35个城市的住宅用地成交总金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%，整体土地市场热度骤减。
有人问，是房企土储需求少了？
我们都知道，并不是，有的房企土储量已经余额不足，有的甚至没有。
房企不拿地？是
11月15日，国家统计局发布房地产开发和销售情况月度报告，显示10月房地产开发投资同比下降5.4%，新开工面积同比下降33%，接近历史最低水平。侧面反映出高负债下，房企资金链紧张的现状。
今年10月份，全国百强房企中有76家房企投资额度为零。
一部分房企不拿地的直接原因：没钱。
另一部分房企不拿地的直接原因：风险大，利润低。
道士君跟多家房企的投资部负责人沟通后发现，房企拿地的欲望，与拿地门槛高低没多大关系。
牵制房企拿地的力量来自于收窄的利润和“算过不来”的账，更多的自于压得喘不过气的资金压力。尤其是对违约方面的担忧度很高，警觉度很高，因为一旦触碰，信用就在资本市场坍塌，引发系统性风险。
就拿最近处于风口浪尖的中国奥园来说，其实暂未出现公开市场的债务违约，但投资者的担忧并未减弱，催其提前还债。这起事件本身直击目前房地产行业的核心痛点：行业信用的下降，下降是因为失去了金融属性。
今年行业跌宕起伏，各大房企越发意识到稳健的重要性。能活下来已是最低奢望，不再盲目拿地，不敢轻易拿地。
这也是天津第三批土地市场热度急速冷掉的重要原因之一。
来看看天津各大房企拿地情况，2021年1-11月绿城中国以131亿的宅地成交金额位居榜首。其次是融创、中海。拿地金额分别为118亿、111亿。
有意思的是，央企国企、民企拿地达到了微妙的平衡。但，相对的，央企国企拿地趋势表现强劲。
土地市场分化？对
具体来看看各大房企在天津拿地布局情况，哪些区域、哪些板房企重点关注。
从大区成交宗数量级上来看，环城36宗，远郊31宗，滨城18宗，市区14宗。
具体而观，环城各区域成交相差不大，热度相对较高的聚焦在津南、西青。
这里简单说一下。
津南，相对之前各板块的百花齐放，2021年直接划分冰山和热带雨林，土地在国展西、海教园、老辛庄、咸水沽四大板块之间轮转，小站、葛沽、北闸口、八里台则是被冷藏，不是不想出地，有的板块做了N场土地推介会，依旧是无人问津。
西青，有点意思，一个新晋热点板块水西、一个沉寂爆发板块大寺，原来热点板块土地略显疲软。
北辰，虽说二级市场有点沦陷，土地市场还是可以，成交了10宗宅地，南仓板块占半壁江山。
东丽，基本供应土地相对优质，且板块成长性可观，程林庄上演激烈争夺战。
远郊五区，武清领跑，成交11宗宅地，杨村、商务区依旧是房企布局热点板块。宝坻新城、蓟州新城大部分一溜烟的底价成交操作。静海土地微妙，看看拿地房企便可窥知。宁河供出芦台城区优质地块，抢了一把热度而已，整体量上垫底。
滨城，空港、开发区，房企抢驻，其余板块不评论。
最后说到市区，从2019年开始，道士君就说过回归主城趋势愈加明显，这直接体现在一二级市场热度高涨，改善性购房需求释放。其中南开、河西是房企的主战场，2021年，尤其是南开区，土地溢价率最高约49%，创近五年新记录。
这是各区域土地简单层面表现，内里等哪天再展开说道说道。
再看天津各大房企拿地布局，粗略可分为主动性、被动性、机会性入局。
主动性房企大多是战略布局，对市区、环城热点板块优先考虑，但是你看上的地，别人也看上了，只能靠资金实力来说话。比如绿城、融创、新城。
被动性房企，地不是看中的，而是背后更深层次合作而致。比如中国中铁。
机会性房企，择机而入，地，土地利润算得过账，或区域深耕或捡漏取地。比如仁恒、金侨、中骏。
现阶段，区域分化，板块分化，现在隔一条马路都分化，如今这土地市场又进入买方市场，地价体系重塑是早晚的事。
粗暴来讲，接下来房企拿地，考验乱中取胜本领的时候到了，选择激流勇进、伺机而动还是蛰伏躺平，这将直接决定你今后在房地产行业的江湖地位。
虽然很残酷，但现实就是现实。
数据来源：京津冀数据研究院、彭博、安信国际