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很久之前，答应粉丝朋友要出一个环城板块的分析，但是估计等了很久，连粉丝都忘了了，最近终于有时间聊聊这些板块。秘密君将环城板块分为十个维度，包括政策的、概念的，区域中心的，交通节点、综合开发、产业驱动以及发展成规模等等，这是个维度虽然未必全面，但是可以大概分析每个板块发展迄今的核心驱动因素。而且，透过这些核心支撑要素，可以判断未来的发展前景。
PART01
靠谱或者不靠谱的板块等级！
秘密君将每个维度按照1～3分进行打分，仅是凭个人判断，因此要说多么科学恐怕也未必，仅能作为各位粉丝的参考。当然，秘密君也给出了热点板块最近几年的迁移过程，大家可以顺便参考。
话不多说，先上打分表：
在这个并不完善的评价体系中，一共有6个板块可以综合评分在10分以上。而这6个板块都有一个共同点是——相对成熟，而且靠近核心区。这也是秘密君个人对于板块的基础评价标准：作为承接城市外溢客群的市场，环城板块与城市核心区的关系是第一要素，而第二要素就是成熟度，虽然很多人追捧地铁、学校与商业，但是秘密君看来这些内容未来随着地铁线路成网与学校集团化，稀缺性会越来越低，但是未来越来越稀缺的恰恰是人口，因为没有人口这些配套即使是进入了，但是未来的前景也十分堪忧。
中北镇、张家窝评分相对较高核心就是发展较早站上了城市外溢与天津外地人口急剧膨胀的大浪潮，但是最近两年，在通往张家窝与中北镇的线路上，不断有新兴板块涌现，事实上存在客户分流，未来房价的前景至少从张家窝来说很难说有多么大。
反观张贵庄与北辰政务区，这俩地方是传统的区域行政中心，成熟度较高，又靠近城市中心，而且又有区域行政的深耕基础，目前新增供应极少，但是就自住需求来说是相对不错的选择，当然价格也相对其他板块会略高。在这些板块里，海泰向来不是地产驱动的，而主力是产业+政策驱动，未来这类型板块的前景可以说是两极分化，如果是高新技术占比极高，那未来房价潜力会非常可观，但是如果低端产业占据主流，未来在一票厂房的围困下，孤零零的几个住宅区，其实也是非常麻烦的。一头是硅谷一头是马鞍山鹤岗。
所以很多粉丝问我哪个片区可以买，考虑清楚这些要素，对于购房选择来说是个前提。
PART02
地产造成的误会：热度不等于前景！
除了积分过10的6个板块，多达10个板块处于6～9分的第二档，这些板块很有些意思。先说海教与国展，海教一直是个传说板块，因为流量、土地、市场热点乃至于媒体讨论。以至于热度极高，但是秘密君最近研究了一下海教的客户构成，外地人购房是绝对主力，其次才是津南地缘客群。
从这个角度上来说，海河教育园可以是个市场热点，但未必是城市外溢客户的最佳选择，毕竟距离城市核心区真的不算近。相比之下国展更像也更具备承接城市外溢的潜力与基础条件。但是目前来看，国展声音还是略弱了些，成熟度欠佳，假以时日，秘密君个人看法不会太差。
咸水沽与张家窝某种程度上非常类似，但是与张家窝相比咸水沽的市场封闭性更加突出，主力客群几乎都来自津南，这主要是因为地铁进入太晚了，错过了城市外溢的高峰期，所以秘密君个人看法咸水沽的房价相对平稳而且适中，未来也不会有特别大的波动。
梅江已经市区化，就不做过多讨论，而梅江跨过外环是大寺，大寺本身是个极具产业基础的地方，但是正如前文所说，产业形态事实上是上一代产业，目前情况是厂房+还迁+新商品房，今年出来的几个项目报价锚定环内梅江，实话说秘密君以为是高估了，因为在产业带的围困之下，目前的大寺不具备与环内融合发展的可能，房价要想说多大潜力，秘密君个人持怀疑态度。
在东北方向上，眼下热点就是宜兴埠，地铁线路密集，流量大盘，而且关键是价格实惠，吸引了很多刚需购买力。就便利性与前景来说，目前的价格相对匹配，但是未来方向是个大型居民区，而且品质很难说会很高，前景也一般般。华明是个异类，一路之隔但是房价只是空港的一半，这个很奇特，但是秘密君去实地调研过发现：作为一个自成体系的市场，自住便利度尚可，但想要指望突破逆袭，的确是超级困难。最近几年开发商逐渐认识到了这一点，几乎无人问津。
在6分以下的板块，估计很多人会为双港与辛庄、李七庄以及精武镇鸣不平，毕竟，这些片区都是市场热点板块。但是仔细回味一下，这些板块的区位因素就是近城市+交通便利，精武镇实际上连靠近城市都算不上。原住民不少，加上地产开发，所以发展成了市场热点。
这类型区域居住便捷度来说未必比得上宜兴埠，东丽开发区、大寺、金钟，从交通节点的强度来说，也仅仅是个途径地带，而不是节点枢纽，从独特的政策、资源优势来说也不如海河、梅江、甚至是国展与海泰，所以长远来看，这些片区未来的前景是环外的大型居民区，聚集的将会是往返市区核心的客户+地缘性客户，前景自然是有的，但是很难说有多强。
PART03
从2017～2021，那些坚挺的板块是何道理？
秘密君简单整理了2017年到今天的房地产销售排行榜前20的板块，可以看到地产市场开发热点的转移，也可以看到很多片区事实上的地产开发热具有一定的行业属性，但绝对不是城市发展的前景属性，这是与大多数人认知存在最大差异的地方。
从板块的迁移过程可以看到，最典型的是咸水沽，自身封闭市场而且原住民密集，也没有进入市区或者是迁移他处的打算，价格极度稳定，站位也很稳定。其次就是东丽湖，均价几乎没涨，成交量排名越来越低，这就是个被市场冷藏的过程。海河教育园一直是热点，从排名地5，一路爬升到今天的成交量排名第一，核心动力就是教育此外就是环境。但是外来客户占比极高这个实话说并非是令人开心的存在。
前面聊过辛庄、双港，从这个表中可以很简单看得出来，地产开发热度下降片区的声势就会下降，但好在永旺落地后，成熟度逐渐回升。相比于2017、2018年，最近两三年出现了不少全新的面孔，比如大张庄、小淀、南仓，秘密君曾经去这些片区深度调研过，结论是：如果没有大型政策与大手笔城市更新过程，地产市场的未来前景十分有限，因为制约因素太多了。
估计很多人会问大学城，特别是大学城项目扎堆之后，实话说大学城未来规划来看，除了大学+地铁外，没有特别多的大型商业、市政配套，这也意味着未来的前景是大学+往返市区核心区的居住片区，相比于张家窝便利度是有的，而且人口基数也有的，但是很难具备大幅度提升的空间，当然也很难实现与城市的连片发展。说起来可笑，很多大学城是真的大学城，咱们的大学城是一个地产概念，一个字，绝。
很多人说环城板块买地铁+教育+商业，其实有点扯，当年张家窝中北镇风光无限的时候大型商业几乎都没怎么落地呢，只有地铁进去了。但是赶上了城市外溢的高峰，而且环外地铁通达的地方本来就不多，地铁稀缺性很强，所以很快发展成熟了。未来几乎四通八达后，这个要素会越来越弱。
学校过去是个吸引点，但是现在从南到北，几乎都是分校办学，吸引力也在下降，商业相比于前两者的刚需客户的“刚性需求”而言，吸引力本身就偏弱。换句话说，眼下环城市场的板块已经不再是过去的购买逻辑了。在这些要素已经不足以推动板块走向高峰的情况下，重点要考虑的是追求眼下的成熟度还是未来的前景，要环境还是要性价比，要居住氛围还是就业便利，甚至是就近享受城市核心区的城市配套，这才是关键。
比如海河教育园的确是环境好，但对秘密君这种人来说太远了，津滨大道、张贵庄、瑞景甚至是淮河道都可以满足下班约个小酒后不急不慌回家的要求。大张庄的确是便宜，但是整个东北部其实发展活力并不乐观，未必就比国展西来的更有前景。买房子这事儿上，从来没有一刀切的真理，也很难有十全十美的板块，更何况在环外，重要的是入手前想明白这个板块的优势，也得深刻领悟这个板块带来的缺憾。