销售额连续数月下滑后，正荣地产多个项目打折促销，有的降幅逾30%
《中国科技投资》孙珊珊
近期，数位天津津门正荣府业主向记者反映，该项目11月中旬以“工抵房”名义对外销售，125平洋房从2.1万元/㎡平均价降至1.4万元/㎡，降价幅度逾30%。由于降价幅度过大，老业主对此颇为不满。
公开资料显示，津门正荣府系正荣地产(06158.HK)操盘的项目，于2019年开盘，目前在售二期。记者梳理发现，除津门正荣府以外，正荣地产其他项目如天津北宸正荣府、苏州木渎西津月、南京正荣悦东府等也被指降价幅度过大。
多楼盘降价背后，记者注意到，从今年3月起正荣地产月度销售额接连下滑。在“金九银十”之际，正荣地产销售额也难掩颓势，明显低于去年同期数值。
多楼盘降价促销
“退房，退房……”11月13日，情绪高涨的业主在津门正荣府售楼部聚集，高喊退房口号。记者从津门正荣府业主处获悉，此次维权涉及一期和二期购房者，原因是该楼盘大幅降价。
事情还要从11月9日说起，有业主从购房群了解到，津门正荣府项目将于11月10日推出单价约1.4万元的“工抵房”。在业主提供的朋友圈截图中，记者看到有中介发文称，津门正荣府推出部分“工抵房”，户型为125平方米的洋房，单价1.4万元左右。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，所谓“工抵房”，一般是开发商为了后续工程开发建设，将该房产项目中未出售的一部分抵押给银行、施工方或者材料供应商用以融资、借款的房子，或者是用来直接冲抵已经发生的工程款、材料费等相关款项的房子。
但业主认为，开发商试图以“工抵房”名义变相降价。业主王冉（化名）给记者算了一笔账，他于2019年下半年购买了一套95平的洋房，当时单价约2万元/㎡，共计约190万元；若按照单价1.4万元折算，其购房总价仅约130万元。如果业主所购房屋为洋房125平的户型，他们的购房总价与“工抵房”总价相差近80万元。业主陈欣欣（化名）直呼：“首付都跌没了。”
并且，业主王冉指出，津门正荣府“工抵房”单价远低于周围项目的价格。根据安居客披露的信息，津门正荣府位于天津西青区张家窝，该区域11月新房均价约为1.9万元/㎡，附近二手房保利罗兰公馆尚兰南苑挂牌均价超过2.7万元/㎡。
近期，记者多次致电津门正荣府售楼部询问“工抵房”情况，但均无人接听。安居客新房渠道人员告诉记者，津门正荣府目前在售二期，125平洋房有特惠活动，总价约210万元，折算下来的单价大概1.7万元/㎡。
记者梳理发现，上述情况并非孤例，正荣地产其他项目如天津北宸正荣府、苏州木渎西津月、南京正荣悦东府等也被指降价幅度过大。
在地方政府留言板上，有用户反映北宸正荣府在国庆前后降价销售，房屋每平价格降了三四千元，单套总价降幅达三十多万元。对此天津市北辰区委员会回复称：“由于开发企业实际经营问题，对少部分产品实行降价销售。”
11月下旬，记者致电北宸正荣府售楼部，销售人员告诉记者该楼盘目前在售二期，还剩四五套洋房，之前均价1.7~1.8万元/㎡，现在均价1.5~1.6万元/㎡。
江苏苏州木渎西津月项目同样出现降价情况。在苏州市阳光便民网站，今年10月有用户表示，苏州木渎西津月楼盘降价至8.5折，影响业主利益与市场秩序。就其反映的情况，吴中区市场监督管理局回复道：“经查，正荣西津月仅对5套非标准户型房屋进行8.6折出售。”
*截图来自于苏州市阳光便民网站
但记者11月25日从贝壳找房工作人员了解到，苏州木渎西津月楼盘目前依旧有8.5折的优惠活动，并且可以持续到今年12月份。据该名工作人员透露，折扣跟首付款到位时间有关，购买苏州木渎西津月的客户如果想要享受8.5折，需在7天内付齐首付。
上述贝壳找房工作人员还表示，该项目今年上半年刚开盘，还有余量可供选择，并且8.5折优惠不限户型。
与贝壳找房工作人员说法略有出入的是，苏州木渎西津月现场销售人员告诉记者，目前项目仍有优惠，但具体看付款方式、付款周期，并坦言之前推出过8.5折活动，“但是是对于全款客户，且7天内准时把首付付进来，是一楼和顶楼（非标楼层），现在没有（8.5折）”。
月度销售额“七连降”
正荣地产多项目降价背后，与公司冲刺业绩不无关系。
在前文提及的津门正荣府项目中，业主王冉向记者表示，津门正荣府之前卖2万多/㎡，如果以1.7万元或1.8万元对外销售尚能接受，但该项目“直接卖1.4万就让人不理解”。业主陈欣欣认为，房价应维稳，“就不应该大起大落”。
记者注意到，与王冉和陈欣欣抱有同样想法的业主不在少数，他们均表示津门正荣府降价幅度过大，并希望开发商取消“工抵房”活动。还有业主指出，开发商应给已购“工抵房”的客户办理退房。
就业主反映的情况，11月13日晚间，津门正荣府项目公司周姓法定代表人回应称，“工抵房”拿出了45套左右，“11月13日上午我让所有销售（人员）不接（购房者）了，（‘工抵房’活动）停掉了”。同时，周姓法定代表人解释称，之所以推出“工抵房”，是因为开发商需在12月底之前回款，并表示“工抵房”数量不会再超过45套。
在苏州木渎西津月项目，贝壳找房工作人员亦告诉记者，“开发商要冲刺回款，（会）给到一定折扣”，但8.5折的优惠跟首付款到位时间有关。换言之，为回笼资金，开发商会缩短购房者交首付的时间，并给予相应的优惠。
事实上，对于开发商而言，在年底加快回款已是常规操作。但房价降幅过大并引发业主维权的在往年并不多见，而这背后与开发商销售额承压有着一定的关联。
记者梳理正荣地产1-10月份的销售额发现，今年1-3月份公司合约销售额分别为111.97亿元、134.07亿元、153.93亿元。自3月以后，正荣地产月度合约销售额接连下滑。
“金九银十”之际，正荣地产也没有挽回业绩颓势，月度销售额继续下滑。今年9-10月，正荣地产合约销售额分别为101.02亿元、97.95亿元。而去年同期，该值分别为142.6亿元、136.16亿元。
在销售额“七连降”后，正荣地产1-10月合约销售额为1257.05亿元。在公开报道中，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝曾表示，公司2021年销售目标为1500亿元。这意味着，在剩下的两个月内，正荣地产还需获得约243亿元的合约销售额才能完成既定目标。
*图由《中国科技投资》记者制作，数据来源于正荣地产公告
与此同时，津门正荣府业主还表达了其它担忧，他们猜测项目大幅降价背后，正荣地产资金链出了问题。
由于正荣地产没有披露2021年三季度报，目前最新数据仍为2021年上半年数据。从2021年中期报来看，正荣地产现金短债比率2.19倍，其货币资金足够覆盖短期负债。另从现金流量表来看，2021年上半年正荣地产经营活动现金流量净额为15.94亿元，而去年该值为-14.42亿元。
不难看出，今年上半年正荣地产资金面有所改善。至于前三季度资金状况，外界尚不得知。但记者注意到，相较于上半年，正荣地产下半年明显收缩了投资战线。根据中国指数院统计的数据，正荣地产1-6月拿地总额为218亿元，而今年前10个月为232亿元，仅新增14亿元。