核心观点：
进入11月份，天津新房成交量价均印证了“稳”的特性，成交规模较上月微幅下降，价格小幅上涨。预计接下来进入年末节点，房企为冲全年目标，以价换量动作幅度或将扩大，成交量或将有所回升。
重点内容：
新房市场量跌价升，各城区成交表现分化特征显著且具有一定的稳定性，在供应明显减少以及去化表现维稳的情况下，库存量小幅下降。
二手房市场均价延续稳步下滑态势，降温学区房、提高二手房贷款利率等多方面加速二手房市场均价趋于理性化的进程。
一、新房市场
一、新房成交情况
从近三年的新房月平均成交规模的表现来看，“稳”字最贴切天津，2020年房地产市场在疫情的困扰下，多城表现较为冷淡，而天津凭借自身较强的稳定力，月平均成交规模仍然突破9000套，2021年1-11月份天津新房月平均成交套数为9462套，较去年月平均成交规模微涨2.0%。进入2021年，主要受春节假期及全国大范围内疫情反复等因素的影响，楼市成交短暂遇冷，3月份迎来传统楼市小阳春，市场活跃度有所提升，成交连续3月上涨，且在5月份达到年内单月成交峰值，然而全国范围内楼市调控加码以及限购限贷政策紧跟而来，成交规模自6月份起连续4月下滑，即使在传统“金九”季成交也未有回暖，但天津紧抓“银十”销售旺季尾巴，成交规模有所回升，11月份再次印证“稳”的特性，成交规模较上月微幅下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年11月天津新房成交8816套，环比微跌0.80%，同比下跌22.31%。从累计成交来看，1-11月新房累计成交104083套，同比上涨5.28%。
预计接下来进入年末节点，房企为冲全年目标，以价换量动作幅度或将加大，成交量大概率呈现小幅回升态势。
二、新房价格变化
天津近三年新房价格整体呈现小幅上涨态势，但易受政策调控及市场竞争等因素的影响，多发波动现象。进入2021年11月，受部分成交区域高价盘项目的影响，新房价格小幅上涨。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年11月，天津新房成交均价16638元/㎡，环比微涨0.16%，同比下跌1.25%。预计接下来，年末房企为冲全年目标，优惠力度或将加大，房价有望回落，但降幅不会太大。
三、新房供应及颁发预售许可证楼盘
由于“金九银十”房企推盘力度较大，集中放量导致本月供应量急剧下降，且远不及去年同期水平，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年11月批准上市面积为67.5万㎡，环比下降45.0%，同比下降59.8%。从库存来看，今年1-11月基本呈现先降后升的特征，在供应明显减少以及去化表现维稳的情况下，库存量小幅下降，根据数据显示，11月天津新房库存为2151.11万㎡，环比微降1.33%，同比微升0.4%。从去化周期来看，11月去化周期为20.5个月，较上月增加0.1个月，整体来看，天津去化周期连续3月呈现拉长态势，且长期处于较高位，可见天津去化压力已然不小。
本月，天津新领销许项目为36个，除滨海新区、和平区以外的14个城区均有项目覆盖，且北辰区占比较高。其中北辰区的中梁津门首府本次预售建筑面积3722.88㎡，项目是由具有国家一级企业资质的中梁控股集团倾力打造，毗邻北辰郊野公园，周边北辰医院、天津第二儿童医院等多家医院护航，配套较为齐全。天地源熙湖畔是本月预售项目中建筑面积最大者，取得8栋住宅楼的销售许可，项目坐落于武清区南湖风景区，周边交通便捷，风景宜人，生活配套齐全，另外，从当前在售项目的均价来看，价位处于中等偏下水平，刚需群体的倾向度较大。
四、分区域成交情况
从天津各城区的成交表现来看，分化特征显著且具有一定的稳定性，11月份，滨海新区和津南区成交活跃度再次占据领先地位，占比分别为22%、15%，本月占比5%以上和5%以下的均有8区，分档区数与上月持平。从成交套数来看，本月成交套数突破1000的仅有滨海新区、津南区以及北辰区，分别成交1910套、1285套、1073套。从成交变化来看，成交量较上月上涨的城区有6个，下跌城区数量有10个，其中红桥区成交活跃度提升显著，11月成交135套，环比上涨36.4%，相反，作为天津中心城区之一的河北区成交表现欠佳，11月成交72套，以36.8%的环比位居跌幅首位。
五、板块成交排行
从11月份各大板块的成交来看，津南区的辛庄板块成交活跃度高涨，以398套的成绩跃居榜首，成交均价为14196元/㎡，宝坻区的宝坻郊区板块以388套的成交表现降至第二，成交均价为11676元/㎡，同为津南区的天嘉湖板块也不甘示弱，是本月成交套数破300套的三大主力之一。总的来看，滨海新区的中新生态城板块、津南区的海河教育园、天嘉湖板块以及宝坻区的宝坻郊区板块的稳定性与活跃度一直处于领先地位，同时津南区的辛庄板块、宝坻区的宝坻老城板块等多个板块发力较足，其潜力不容小觑。
六、项目成交排行
根据11月份天津新房成交套数TOP20项目来看，共覆盖8个城区，津南区及滨海新区项目仍是成交主力，尤其是津南区的辛庄板块，上榜项目占据3席，成交活跃度可见一斑。滨海新区的万科滨江都会可谓后起之秀，本月以181套的成交表现一跃榜首，项目周边配套较为齐全，好评反馈比比皆是。北辰区的融创宸阅和鸣本月成交156套，位居成交套数第二，项目是融创深耕天津北辰区九载、打造近10盘之后的又一佳作，有品牌房企为其保驾护航，成交表现自然不俗。津南区的天津新鸥鹏教育城紧随其后，本月成交154套，位列第三，项目的主题及特色与教育有着较为紧密的关系，备受有学区需求的群体的青睐。
根据11月份天津成交金额TOP20项目来看，河东区的中信城市广场凭借不俗的成交规模以及较高单价本月成交32442万元，跃居成交金额榜首，项目毗邻海河黄金水岸，地处海河东岸CBD核心位置，享受周边较为醇熟的配套红利，更由品牌房企中海地产精致打造，项目获此殊荣实至名归。西青区的融创·梅江壹号院本月以30534万元的成交金额下滑至榜二，项目是品牌房企融创首度回归天津打造的壹号院系列作之一，产品更加倾向于高端群体。滨海新区的万科滨江都会项目凭借较高成交量位列第三，本月成交金额为28493万元。
从各大房企在天津市场的表现来看，融创中国本月凭借11.68亿元的销售金额重回榜首，不难发现，其打造的融创大河宸院、融创宸阅和鸣等多个项目成交表现均较佳，其销售表现自然不俗，中海地产以11.23亿元的成交金额退居第二，万科依旧位列榜三，但销售金额却较上月有所下降，为8.38亿元，新城控股凭借项目数量居多的优势，以8.33亿元的销售金额位列第四，另外，保利地产和华润置地本月成交表现也有不小的进步，销售金额均突破6亿元，分别位列第五、六。整体来看，天津房地产市场格局仍然凸显稳的特征，持续深耕天津市场多年的中海地产、万科、保利地产等品牌房企仍是主力军，另外，融创中国、天津城投等本土房企的活跃度与贡献率也不容小觑。
二、二手房市场
一、二手房市场均价
天津近三年的二手房市场均价走势基本处于持续下跌态势，整体跌幅呈现收窄走势。天津二手房市场存在较为明显的供过于求的局面，同时，天津在教育及医疗方面较具一定的吸引力，但降温学区房、提高二手房贷款利率等政策的出台在一定程度上降低了市场流动性。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年11月市场均价为20584元/㎡，环比下跌1.97%，同比下跌8.45%，库存压力依旧不小，预计天津二手房市场均价大概率维持稳步下跌态势。
二、涨降价房源分布
从涨降价房源来看，11月天津二手住宅调价中涨价房源占比微升，本月占比为5.5%，占比较上月扩大0.66个百分点。整体来看，涨价房源占比虽有提升，但与降价房源占比量相比却显得微不足道，随着二手房房贷政策风口依然很紧，买方观望情绪仍难以平复，降价出售仍是业主的主要选择。
三、购房建议
根据天津房地产市场运行情况来看，11月新房成交规模及价格虽较上月分别下降和上涨，但涨跌幅仅有微小变动，再次奠定天津“稳”的基础，二手房市场均价延续稳步下滑态势。预计接下来进入年末节点，房企为冲全年目标，以价换量现象将有所增多，成交规模稳中有升被寄予较高期望。
从接下来入市项目来看，14个城区均有推盘动作，且北辰区依然是供应主力，区位优势是北辰区热度与活跃度领先的重要牵引力，同时也不乏教育资源、交通等方面发展均较为成熟的高潜力板块，如北仓、双街等，其中位于北仓板块的万科运河文化村即将加推两栋住宅楼，项目是万科重点打造的城市亲水样板住区，也是运河文化小镇起步区样板工程，景观视野广阔，价位水平中等偏下，较适宜刚需群体。另外，东丽区和西青区的发力也较为充足，其中中建玖樾府项目由央企中建开发，是东部城区的低密花园洋房社区，属于信和开发品牌旗下的府台系产品，临近地铁，交通较为便利，同时教育资源规划在实施方面也取得了不小的进展，若有相应需求的购房者可适时关注；另外，西青区的宜居指数相对较高，而且在产业发展、生活配套等多个方面均有了质的飞跃，众多品牌房企的倾力之作多汇于此，如融创·梅江壹号院、保利和光尘樾、万科西华府等项目。
整体来看，天津接下来的住宅项目多以加推动作为主，购房群体可进行实地考察，综合多方评价选择与自身需求匹配度较高的房源，另外，进入年末节点，房企促销活动依然不减，购房需以谨慎为重。
---诸葛找房数据研究中心---
诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。
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