千呼万唤始出来。
12月28日，天津地铁4号线南段（东南角站-新兴村站）、6号线二期（渌水道站-咸水沽西站）正式开通初期运营。
天津轨道交通路网通车里程将增至265公里，运营车站数增至164座，换乘车站增至19座。
而且，从2022年到2025年，天津中心城区还将有10、11、7、8号线的一期工程建成开通。
届时，天津轨道交通总里程将达到354公里。
地铁路网越织越密，人们出行也更加便捷，对一些城市新兴板块的开发也是最大利好。
翻看地图可以发现，随着4号线南段、10号线一期今明两年通车，整个中心城区的东部片区受益最大。
地铁4号线南段如“一横”，沿津滨大道延伸，贯穿整个城市东部，过海河后直抵和平小白楼、和平路，南开古文化街、东北角。
地铁10号线一期如“一纵”，几乎一半站点都设在河东、东丽，将海河东部与河西的柳林、大梅江串联起来。
而这两条线路的交汇点——沙柳南路周边，则是从去年启动建设的一个全新板块——智慧科学城。
去年6月，姜Sir也对整个板块的规划做了解读。
现在来看，市场对这个板块的预期比较可观。
这一点，从金茂在该片区内开发的首个楼盘的销售情况就能看出端倪。
去年8月，上东金茂智慧科学城推出首宗宅地8号地，首开实现3.5亿销售额。
之后四开四罄，月均销售额稳定保持在近百套。774套房源，8个月基本清盘。
毋庸置疑，今年底开通的地铁4号线以及计划明年开通的地铁10号线，给了客户最强力、最直接的信心。
明年交付时，业主坐着地铁就能去收房了。
更何况，西边三五公里外就是万达、爱琴海两大现成的MALL，开车十几分钟就能抵达。
走快速路，向东约十几公里车程就能到机场，向西约10公里出头车程就能到小白楼。
总体区位和交通条件上，这里是整个中心城区最好的板块之一。
今年10月举行的海河国际消费高峰论坛上，东丽区人民政府与中国金茂控股集团有限公司签署了天津金茂览秀城项目的投资协议。
而且，在9月份的天津二批次集中供地时，除了D7地块，金茂还拿了一块商业用地，就是览秀城的一部分。
一个地铁，一个大商业，是整个智慧科学城板块最关键的两大支撑。
按照大规划，整个板块的总建筑体量约120万㎡，是一个走TOD路线的全新城市子组团。
现在，地铁4号线南段正式开通，规划约27万㎡的览秀城签署框架协议，的确令人对未来前景更有信心了。
与此同时，津滨大道对面还有一所山姆会员店，目前也正在建设中，预计在2023年投入使用。
所以商业配套这方面，完全不必担心。
而在教育方面，板块内规划的幼儿园、中小学等8处教育用地，首所学校已经在今年9月正式签约，引入南开公能教育。
目前，校舍建设已经接近封顶，预计在明年投入使用。
除此以外，根据天津市建筑设计研究院8月份发布的消息，天津市第三中心医院（东丽院区）新址扩建项目投标结果公布。
位置就在津滨大道北侧的万新街道，东至登州路，南至规划支路，西至程旺路，北至俞蒙道。
占地面积85591㎡，建筑面积25.1万㎡，编制床位1200张。预计明年初动工，2025年建成并投入使用。
今年7月，天津市规划和自然资源局已发布《程林公园及周边地区城市设计草案》公示。
就在待建的三中心东丽院区东侧，津滨大道以北，为了会打造一个含有水域的森林公园，对整个东部区域的生态环境又会有一个更大提升。
而且临近年底，天津滨海国际机场三期改扩建工程获批，未来将新建一座41万㎡的T3航站楼，可满足年旅客吞吐量5500万人次运行需求。
届时，京滨铁路、京津城际机场线及地铁Z2线、M2线东延、Z1支线等5条轨道交通在天津机场汇集，机场和轨道交通可实现无缝接驳。
如此看来，1年多以来有关整个东部片区以及智慧科学城板块的利好消息，真是不少。
智慧科学城的整体规划，是东丽区联合金茂共同编制的，这也是金茂集团城市运营业务板块中非常重要的项目之一。
继首期8号宅地之后，在今年9月天津二批次集中供地时，金茂又斩获了旁边的7号宅地以及商业用地。
这座大城的建设，正在稳步推进。
7号地的位置，就在已经清盘的8号地西侧，北至悦山道，南至方山道，西至柳青路，东至沙柳南路。
从区位上看，这里也和8号地一样，同处智慧科学城板块的核心。
北侧，是规划商业用地，未来会打造一个邻里社区中心，还有一个规划的幼儿园。
东北侧，是总建筑面积约27万㎡的大型城市综合商业。
东南侧，是预计明年投入使用、占地约2.3万㎡的体育公园。
东面隔一个街区，是在建的学校。
同时，在建的地铁10号线方山道站出口，就在地块南侧；4、10号线换乘站沙柳南路站，则在地块北侧。
D7地块，占地约3.36㎡，地上总建筑面积约6万㎡，容积率1.8。
地块边长在200米上下，典型的“窄路密网小组团”布局。
结合周边，项目特意在南侧设计了人行出入口。
从这儿出小区，过条马路就是未来地铁10号线的一个出口。
去东边的城市公园也就一二百米的步行距离，去未来的学校大概是五六百米的步行距离。
去未来的大商业则可以走北侧规划次出入口，步行距离预估在三四百米。
这也意味着，未来住在这里，不论有车没车都会很方便。交通、商业、教育、公园这样的城市配套，都在5-10分钟生活圈内。
东部板块本身就有建筑限高，加之1.8的容积率，使得整个项目的住宅规划可以做得很舒服。
7、9、11层到顶的住宅，而且有超过50%的比例规划的是洋房，全部为一梯两户的布局。
对比大高层产品，不仅居住密度更低，而且住宅公摊更小、出房率更多。
▲D7地块规划鸟瞰效果图
建筑风格为现代简约。立面平整，线条简洁，不加过多脚线装饰，几何感非常强。
建筑立面以灰白色系为基调，大面积开窗的应用，较大的窗墙比，不仅令建筑更加轻盈、更富现代感，而且能将更多阳光和景观引入室内。
▲D7地块建筑立面效果图
社区主入口设计嵌有“上东智慧科学城”的对景景墙+涌泉叠水+艺术格栅，用现代影壁手法形成转折归家空间。
入户大堂尺寸多样，材质丰富。金属、玻璃搭配，既高贵庄重，又亲切通透。
门体的尺度与门厅面积大小呼应，带来舒适的视觉感受。
▲D7地块建筑立面效果图
景观规划上，按“一环、两核、四园”的空间布局。
“一环”，是指运动活力跑道，约490米，增设夜跑地灯、高杆灯、休息坐凳等，铺装上有提示标语。
“两核”，指的是两个功能核心景观——中央会客厅+全龄活动区。
前者采取“点景”手法，廊架结合草坪、叠水、景墙、雕塑，形成社区的邻里社交中心。
后者是打造的首个茂茂IP的主题乐园社区——茂茂森林重力乐园，与智慧科普功能结合，分龄设置不同的活动设施。
“四园”，包括宠物乐园+活力运动花园+邻里会客花园+绿林氧吧花园，让整个社区具备邻里社交、儿童社交、健身社交、宠物社交等功能。
而且在社区外，西北角规划有一处约5000㎡社区公园，东侧是约3.5公里绿活飘带的东段，东南角是约2.3万㎡门户体育公园。
内外结合，动静分离，功能互补。
▲社区旁运动公园效果图
另外在园区智能化方面，有人脸识别、访客二维码、手机门禁APP、智慧停车、公共区域背景音响、智慧物业等内容。
在户型上，7号地更偏重”年轻化“的格局，共有4种面积段，包括建筑面积约83㎡的两室，约89㎡、98㎡、115㎡三室。
两室户型，乍一看结构比较常见——这不就是过去最传统的H户型吗？
▲建筑面积约83㎡两室
但相对于传统的H两室，这款户型把厨房和北次卧对调了一下。
原来的H户型，从餐厅端菜出来，还需要穿过玄关，距离较长。
餐厅面积也比较局促，正好处于北次卧、卫生间、厨房通往客厅的通道上。
而位置调整后，餐厅紧邻厨房，动线更加合理、关系更密切。
▲左为传统H两居，右为D8地块H两居
“L”型的橱柜台面，洗切炒动线合理。餐厅北侧墙体还能增加柜体，延伸厨房的功能，把小家电移至餐厅操作。
餐厅空间也更加独立，不再是过道，而是三面围合的空间，面积也更大了。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
而且，厨房位置调整后，卫生间面积也能明显放大。把手盆可以挪到卫生间以外，实现干湿分离，使用效率也更高了。
▲建筑面积约83㎡户型样板间实景
建筑面积约89㎡、98㎡的三室，基本布局一致，只不过前者一卫，后者两卫。
它们都遵循了小户型设计的首要准则——消灭一切面积浪费，将功能区与交通走道融为一体。
比如，客餐厨都是“一”字贯通式设计，餐厅也具有交通走道的功能。利用充分的面宽，餐桌摆在中间，人从四周绕行。
而且，功能性也有充分的考虑。
比如，都设计了独立洗衣机位——约89㎡户型是在卫生间干区，约98㎡户型则设置在餐厅旁边。
都有独立玄关区，以满足入户后复杂的收纳需求。
此外，南向超宽跑道式阳台的设计，贯通了客厅及南向次卧，实现大面积景观窗，采光、通风、晾晒。
▲建筑面积约89㎡三室
▲建筑面积约98㎡三室
建筑面积约115㎡的三室，是市场上比较常见的“十”字结构户型，布局方正，南北通透，多向采光。
门口的储藏间是最大的亮点，行李箱、滑板车、婴儿车等通通都可以收纳，让室内空间更加规整。
独立的餐厅，南北更加通透，功能分区更明确。
大阳台连通南向客厅和次卧，种花种草、练瑜伽、摆放个茶台等，随业主喜好而设计。
▲建筑面积约115㎡三室
而且，智慧科学城D7地块同样采取了精装交付。并和之前的D8地块相比，进行了17项升级。
以建筑面积约98㎡户型为例，入户门旁有挂钩；入户门与门框采取了跳色设计，并升级为智能三合一门锁。
玄关一侧有可视对讲、一键开关，另一侧预留了装玄关柜的空间，业主可根据自己需求定制。
厨房升级了凉霸，夏天能为厨房降温。人造石台面边缘做了挡水沿，台下大单盆使用方便，抽拉龙头可以很方便地做清洁。
烟机灶具升级为方太或同档次品牌。吊柜下有手扫灯，晚上煮个泡面、切个水果更方便。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
客厅电视背景墙以壁纸配合金属条处理，使得整体立面效果更加丰富。
另一侧两边都预留了插座，尺寸刚刚好，不会被边几挡住。还带有USB插口，方便给手机充电。
地面采用仿石材瓷砖铺装，由浅灰色升级为高级灰，减少地砖纹路，更加充满现代气息。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
南向开窗较之前增加了内开内倒，更加方便室内通风。
餐厅旁边的凹槽内，附赠一组柜体，底部放置洗衣机，中间的台面可以放置水杯、热水壶等，顶部吊柜则收纳一些家政用品。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
主卧床头的开关、插座均提升到床头柜之上的位置，配有USB插口，床头配双控开关。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
主卫镜柜分男女主人收纳，提升收纳量。浴室柜下有15公分悬空，可以放体重秤、足浴盆等。
卫生间过门石不会突出地面太多，防止绊脚。卫生间地面做了防滑处理。
▲建筑面积约98㎡户型样板间实景
销售信息
大盘开发，看的就是节奏。
仅仅1年时间，城东智慧科学城板块就迎来地铁通车、览秀城签约、学校开工……
难怪金茂在板块内的首个项目，8个月就基本清盘。
赶上城东供应时间差是一个方面，另一方面也是现成的两条地铁线实在诱人。
预计明年，待金茂上东智慧科学城D8地块交付时，结合10号线的通车，整个板块又将会有新的兑现。
当然，也呼吁下市政能结合地铁开通，尽快将板块内路网完善，那么这个片区的前景还会更好。
很快，新的D7地块就要入市了，目前已开始蓄客排卡。建筑面积约83㎡、98㎡户型的样板间也已开放。
在目前东部楼市的激烈竞争之下，新地块能否继续保持之前的势头？可以拭目以待。
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2021·12·29
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