2021年，西青楼市分化明显。
左手出现了1800万/套的价格，右手又出现130万/套的总价。
高的更高，低的更低。
但这都不妨碍它这一年的“流量”，依旧韧性十足。
来看成绩单！
2021年12月西青成交数据出炉。
共计成交9.6万方、847套，成交均价2.3万/平米。
对比11月，成交量上涨201套，但价格下跌6.8%。
年底集中签约的现象比较明显，成交量“激增”。
但正因如此，之前的特惠房都网签了成交价下跌7%，向下拖拽了一下。
最终导致2021年12月西青整体量涨价跌。
藝墅家·酩悦成交101套，成交均价1.96万/平米。
现在答案揭晓了吧。
朋友圈里闹着1.58万/平米，看似很便宜，其实只是个别现象。
即便签约均价中含叠拼，洋房的签约价也在1.75万/平米以上。
可这却给买房人提供了反向信号，买涨不买跌，显然量没起来。
万科翡翠大道，年底一波特惠走了不少量。
精装洋房2万/平米左右，还是现房，很有吸引力。
再来看看西青的全年成绩吧。
2021年，西青区，量跌价涨！
是不是有些反常？
成交均价2.44万/平米，上涨8%；成交面积112万方，下降6%。
2021年，西青仅仅出让5宗地。
市场需求是有限的，合理控制土地出让数量，一定程度上可以避免价格踩踏。
但均价上涨的核心原因，主要是结构性的。
西青的改善盘持续发力，走出独立行情。
比如格调初晴、融创梅江壹号院、龙湖天曜、绿城水西云庐等，拉高了整体均价。
“新市区”的魅力，相比市区来说，一点不少！
梅江、水西的改善标签，进一步得到认可。
量跌，怎么解释？
其实，西青2021年成交量还是很优秀的。
112万平米，仅比2020年119万平米少了7万平米。
确实受到下半年市场行情影响，“该买的没买，不该买的却买了”。
西青的新房更多是刚改，恰恰这一部分人今年很受限，二手房卖不出，也改善不了。
特别是200-300万的总价段，还被市区抢了一波量。
再加上改善的观望，最终成交量“不及当年勇”。
这就是西青2021年的现状，“两座驼峰”：
高端改善持续发力；200万以下的新房抢份额；中间段有“塌陷”。
2021年，西青各板块之间表现，也不尽相同。
有人退步，有人前进。
进步阵营：梅江
2021年成交均价4.49万/平米，上涨22%。
梅江富人区的地位更加坐实。
成交面积17万方，上涨近4万方。
龙湖天曜，最小100平米，总价400万+，目前是梅江最亲民的价格了。
但融创梅江壹号院，又向上拔了拔，推出350平米平层，1800万/套。
退步阵营：李七庄、大寺
这“不怪”李七庄，它主要是没供应了。
不过2022年的土地推介中，李七庄是“大户”，看来要“萝卜蹲”了。
大寺，确实有些“曲高和寡”。
绿城柳岸晓风产品非常好，但价格也不便宜，也不走快周转的路子。
不过客观的说一句，现在大寺还没有达成共识，还需要时间。
精武镇、南站（包括商务区、张家窝）、中北镇，比较平稳。
精武镇分三大组团。
华苑西：联发锦里、格调松间都尾盘了，也都是不降价的主儿。
大南河：碧桂园天境即将售罄，未来藝墅家·酩悦将是唯一选择。
大南河配套欠缺，但胜在离市区近。
不过小南河始终对它是个威胁，一旦启动大概率截胡。
宾水西：价格涨是真涨，降也是真降。
不过，人设早就立住了，大家对它还是“痴迷”。
南开边、地铁3号线、天津小外九年一贯制，可以了。
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南站商务区、张家窝早已分手，所以2个组团要分开看。
南站商务区：门槛150万左右，变化不大。
根据规划，未来南站会有京沪高铁、京沪超高铁、津沧城际、津雄城际经过。
未来，南站主要客群还是北漂，价格维度不一样。
招商公园1872、津门正荣府已经交付，逐步开始有人口入住，只是各种规划需要时间落地。
张家窝：价格持续跳水，甚至融侨方圆洋房都1.6万/平米了。
同时，二手房挂牌量越来越高，板块已经到了置换周期了，很容易价格踩踏。
南站的红利吃不到，光环越来越小。
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地铁、大悦城、南开学校陆续敲定后，中北镇地段价值再次提升，终于要回归第二春了。
这就像基础扎实的学生，又上了一次提高班。
利好房价，所以价格稳住了。
可以说，如今西青环外最有改善潜质的就是中北镇。
只不过目前的环境，所有利好都会被吞噬，没关系，看长期，自然会“开花结果”。
但中北西还不行，聚焦核心区。
另外，说一下水西板块，2021年终于正式启动。
定位改善板块没毛病，作为“扩容地”承接南开外溢。
毕竟在南开改善太难了，400万的看不上，600万的够不着。
刚好，水西板块承接这部分空白。
但是，的确刚刚起步，生活配套是个问题，年轻人可能还真不太喜欢。
绿城水西云庐也表示，中年改善人群偏多。
说到西青，还要提一个“编外”人员，就是高新区。
行政属于滨海，按位置，处于西青。
今年成交量大涨164%，确实以价换量了。
保利拾光年76平米133万起，是整个板块的门槛；景瑞誉璟天地87平米142万起。
这个板块也说过很多次了，更偏重投资成分，看长期。
高新区板块内企业较多，租房需求量大，如果投资，可以考虑高新区的小户型。
另外，二批次集中出让，金辉摘得地块还没有动。
2021年，楼市竞争激励，价格战的“炮弹”满处炸。
西青的表现，可以给打个高分，至少没拉垮。
给点优惠，就能起量，抢到了市场份额，证明韧性不错。
它绝对属于楼市“三好生”，有“易涨难跌”的体质。
最关键的，西青2021年土地出让少，今年多数板块将继续去库存。
如果市场恢复，西青房价也是第一批修复的。