最新出炉的12月成交数据，武清区量价变化不大。
成交均价1.28万/平米，环比上涨3.3%；成交823套，环比上涨0.2%。
整体成交数据看不到微观市场，其实12月武清还有项目在降价。
例如，黄庄隽悦府洋房从1.6万/平米降到1.1万/平米，体育中心新城玺樾春秋从2.2万/平米降到1.9万/平米。
武清楼市内卷比较严重。
黄庄降价之后，南湖、商务区被黄庄截胡，价格都被拖拽。
但区域市场的需求量比较稳定，降价边际效应越来越强，量没有大涨。
从整体数据来看，2021年武清成交量确实跌了不少。
成交面积136万方，下跌8.1%。
2020年的时候，武清成交面积148万方，与环城四区中的津南，成交面积相差无几。
成交套数更是位列全市第二，除了滨海就是武清。
2021年不但没能冲上第一，成交套数还被津南反超。
因为，武清三大主力板块南湖、商务区、黄庄北漂占比大。
高考新政的出台，要求三年天津高中学籍，很多北漂无奈被劝退。
随之而来的是，以北漂为主的板块购买力下降。
2020年南湖、商务区两个板块的成交套数，加起来能达到9133套。
但到了2021年，南湖+商务区共成交4760套。
主力板块成交量大打折扣，所以2021年武清的量没有起来。
价格方面，整体成交均价维持在1.4万/平米。
因为上半年武清市场比较坚挺，甚至还小涨了一波，到下半年才开始降价。
而且武清国企开发的项目较多，国企轻易不降价。
凡是领衔降价的，都是私企、民企开发商，降得还特别带劲。
所以，去年武清楼市整体价格还比较稳定。
要命的是，武清价格战打的比较惨烈。
01)黄庄
先是金科博翠湾高层从1.6-1.7万/平米，直接到1.3-1.4万/平米。
世茂国风雅颂就不干了，直接干到1.1万/平米。
后来隽悦府也跟上脚步，洋房从1.6万/平米砸到1.2万/平米。
黄庄为了把量提高，付出了血的代价。
02)南湖
2021上半年，南湖的门槛还在100万左右。
下半年碧桂园云湖比较狠，一下将南湖门槛干到76万。
不过天地源、首城作为保守派的国企，价格比较坚挺。
所以，南湖现在属于稳中有降。
03)运河东
运河东也开始走以价换量的道路。
奥园誉雍府从1.5-1.7万/平米，现在掉到1.2-1.4万/平米。
因为在武清城区整体西推的节奏下，武清东侧的吸引力逐渐降低。
所以，运河东现在以地缘为主。
另外，运河东附近有空军机场，演习时会有噪音，也是不利因素。
商务区的状态，稍好一些。
只有新城悦隽央著降价比较厉害。
当时一平米降3000元，很快就清盘了。
其它楼盘时不时用顶底做特惠，标准层基本没降价。
今年二批次土地出让，生物谷三宗地成交楼面价都在9千/平米以上。
之前商务区地价6-7千/平米，现在地价显然上涨，说明开发商还看好商务区。
商务区北侧价格没上涨，高层1.2万/平米，洋房1.3-1.5万/平米。
北侧开发周期更长，所以价格便宜也正常。
有一点要注意，商务区的主力群体与南湖、黄庄基本一致。
去年南湖、黄庄的门槛都降了，商务区可能会顺势调价。
武清是一个以新天津人为主的市场。
去年高考新政的推出，不少新天津人无奈被劝退，导致武清市场需求量减少。
决定房价的根基是需求，需求少了，房价难以维继。