正常逻辑，2021年的天津二手房，会差强人意。
外击、内卷、无降价不成交，还有天量库存“高悬”……
不说同比“腰斩”吧，成交量跌个10%的，还是很有可能。
但事实就是这么“出其不意”。
2021年，天津二手房成交量非但未跌，反而逆势上扬，达到了13.5万套，同比上涨了13%！
并一举刷新了历史最高纪录。
更惊人的是，成交面积和成交金额也涨了。
成交面积约为1152万平米，同比上涨13%；成交金额1530亿元，同比上涨14%。
且均为历史新高。
也就是说，2021年的天津二手房是囊括成交面积、成交套数、成交金额在内的“全方位超越”。
如此亮眼的成绩，着实蹊跷。
究其原因，学区房功不可没。
成交数据显示，和平区2020年二手房成交3014套，最新的2021年增至4622套，同比大涨53%。
此外，河西、南开也出现了“超常发挥”。
河西二手房成交量同比涨了30%，南开同比涨了13%。
这三个区的共同点就是，都有公认的学区标签。
和平就不用多说了，之所以会政策“三连击”，就是因为想买和平学区房的人太多了，学位不够用，必须得控制。
但即便“锁死9年”，仍有不少家长砸锅卖铁想进和平。
因为和平的教育水平，实在太强了。
其次就是河西以及南开北片，这都是家长们真金白银票选出的“共识”。
反观河东、红桥，只是7%的小幅上涨，河北还比2020年少了3%。
如此强烈对比下，答案昭然若揭。
天津二手房能够“支棱”，全靠学区撑，这也是天津二手房的最大价值。
不过，客观说，天津房地产市场并不成熟。
刚刚过去的2021年，天津新房共计成交1249万平米，同比微涨0.6%。
而二手房全年累计成交量约为1152万平米。
仅占天津整体市场份额的48%。
连“对半分”都没有达到。
要知道，判断一个地区的房地产市场成熟与否，关键就看二手房。
纵观发达国家，二手房成交占比都极其高。
2020年数据，澳大利亚的二手房交易量占比96%，美国占比89%，英国占比88%。
聚焦国内一线城市，北京、上海也能占到八成左右。
与之相比，天津这48%的二手房交易占比，根本不值一提。
这也是天津房价波动大的主因。
天津人大多都有“新房癌”，整体市场也以新房为主导。
所带来的弊端就是随行就市，受开发商影响很大。
行情好时，涨价、抢房、炒房票；行情不好，特惠、抢跑、各种“送送送”……
最典型的就是2021年。
自第一张多米诺骨牌倒下后，暴雷房企就跟放鞭炮似的，一个接一个。
ICU已经快装不下了。
覆巢之下无完卵。这也导致所有房企都奔波于自救，纷纷开启“保命式降价”。
降10%的都能称得上三好生，若是降幅控制在5%，那简直就是学霸。
进而催生出不少“人为”的一二手房倒挂。
比如辛庄，新房1万2，二手房1万7……拖拽得二手房更加“无人问津”。
包括为什么会有6月、12月这种季节性行情，也是由于开发商为冲任务以价换量。
久而久之便成了惯例。
以二手房为主的市场则不会如此。
因为卖方是房主，他与开发商有着本质的不同，手里就一两套房子，不需要跳水，也不需要高杠杆。
正常情况下，都不会低于成本价卖。属于“易涨难跌”型。
所以说，二手房市场成熟了，楼市才会稳健。
那得达到什么标准呢？六成！
换言之，二手房占比6成，是市场成熟的标志。
但现在天津只有48%。
值得期待的是，天津正在按照每年3个百分点的速度上升。
2019年，41%，2020年，45%，最新的2021年增长到了48%。
按此推测，天津“达标”还需要4-5年时间，也就是2025/2026年。
对于很多人来说，改善是卖一买一。卖掉持有的二手房置换新房。
但二手房成交创新高，新房却并没有体现出来。
8、9、10、11月，天津新房连续4个月都低于100万平米，这是极其不正常的。
累计算下来，全年成交量也没有多大长进，只比2020年多了7万平米，远不及2019年。
按照天津再购比例0.7计算，卖掉10套房源会有7个业主再购。
这也就意味着，还有大量需求没有释放。
这部分人正站在楼市门口，“持币”待购。
一旦市场上行，他们肯定会是出手的“第一波”。