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大家好，我是秘密君，
前几天遇到有位老人全款买房，我竖拇指说有实力。大爷说：嗨，还得租房两三年。另有个视频很火，刚买完房子的情侣吵架，女孩边哭边说原本想买啥买啥，现在倒好，背着债还着贷付着租，日子怎么过啊。也有客户急吼吼的问我买哪里，因为孩子要落户转学，时间安排是以日计。买房本是喜事，但这些人却屡屡戳痛社会：买房本身意味着沉重的经济压力，但期房销售是横亘在很多客户面前的一道隐性障碍。所以市场都在呼吁现房，一方面现房销售意味着可靠的保障，另外一方面，对有迫切居住需求的人来说，这意味着生活压力与生活质量。
PART01
别误会，现房是这个年代最大的诚意！
前段时间去红桥，掰着手指一算，红桥的客户可能是市内六区除和平之外选择最少的：在售11个楼盘中，价格严重高估的项目几乎可以占到大半。但在红桥，却有市内六区非常罕见的现房销售，像红桥九和府，已经有第一批客户完成了房产证办理。
九和府项目现房实景图
预售制下市场对现房有个误会是：卖的慢所以现房。但干地产的都知道这是对现房销售最大的误解。在这个年代，现房才是开发商最大的诚意。
天津普遍项目销售周期在2年左右，而建筑周期如果一切顺利只需要1.5年左右即可具备交付条件。大多数开发商不是盖的比卖的慢，而是盖的太快根本就不划算。盖得越快就建安成本支出越快，如果销售不畅，宁可分期或是延期，就是为了减少给总包单位的资金支出，这样来的更划算。
九和府项目现房实景图
房企的划算对购房人来说却是成本。就以九和府周边为例，周边次新房单平米租金约30元/月，100平方米的住宅平均可租3000元/月。购买期房两年交付，对折合下来的租金损失会超过6万元。
在租金一进一出的损失外，更大的问题来自于交付质量。秘密君在九和府社区内走了一圈，路面、园林景观、公共区域都可以一目了然，更重要的是对很多隐性问题可以有直观感受。
九和府项目现房实景图
典型的采光，普通项目很难从沙盘或者平面图获得直观感受，但是现房楼栋大可以进去充分感受。而目前九和府的两个样板间都在前侧临近快速路一带，秘密君很怀疑是否存在噪声干扰，特意在样板间开关窗户进行了对比，不用销售多说三玻两中空玻璃的隔热、隔噪性能就可以自行判断。市场很多户型看着有大宽厅、有大卧室，但唯独少了尺寸，等到交付时候客户发现——卧室太小连床铺都无法容纳，但是现房销售你甚至可以带着卷尺去测量。更何况在企业频繁暴雷的年代，包装大品牌没用、包装企业实力没用，现房交付才是最稳定的卖点，毕竟眼见为实更踏实。
九和府项目样板间实景图
PART02
一切解释权归房本所有
作为红桥在北辰的“飞地”，如果百度搜索九和府弹出来的关联搜索不是价格也不是户型，而是“究竟属于红桥还是归了北辰”？这个问题在5月份飞地治理后更是成了绕不开的话题。
5月份美丽红桥发布了一则消息：市公安局、市教委、市规划和自然资源局等部门研究，决定在双环邨街道实行“三籍不变”政策措施，即房籍可保持不变、户籍可保持不变、学籍可保持不变。
人民网地方领导留言板截图
“房籍”不变，是指居民不动产权证将登记为红桥区；“户籍”不变：双环邨街道居民仍为红桥户籍，且九和府项目购房者办理产权证后将落户为红桥；“学籍”不变，包括九和府项目在内的红桥户籍居民新入学学生学籍也均为红桥区，参加红桥区第一学片的随机派位，对于佳春中学红桥学籍学生，将按照市内六区的招生政策，参加高中阶段招生录取。
这个消息可谓给关注项目的客户吃了一颗定心丸，但是最具说服力的是房本：有业主已经办理完毕九和府的房本，在房本中明确载明房籍属于红桥区。而在2021年，该项目九和府（孟春里）也纳入了红桥区小学招生范围。
九和府项目房本图
在独特的政策与市场环境下，让九和府的关注点从产品本身转移成了行政区域，这一点足可以看到行政归属对于中国式地产项目的巨大影响力。但是在价格上，这个项目让秘密君目瞪口呆的是——居然可以以环城的价格买拿着红桥房本的房子！
PART03
市区现房环城价格
目前九和府主力在售的高层产品中户为93平米，标准层192万左右，首顶层172万左右。边户都是115平方米户型，标准层230万以内，首顶层210万左右。按照这个价格折合下来高层大户型单价大约只有19500元/平方米左右。
九和府项目成交量价图
整个项目规划外围一圈U型高层之外，核心区全部是洋房，洋房产品除了首排面积略小为121平方米户型，其余均为面积更大的四室户型。洋房产品折合单价2.5万/平米。
九和府项目现房实景图
秘密君看了看目前环城市场的在售产品均价， 大学城成交均价21322元/平方米，海河教育园成交均价19148元/平方米，张家窝19717元/平方米，宜兴埠均价19271元/平方米，国展西19837元/平方米。对比下来看，几乎是用环城期房的价格，就可以买一个拿着红桥房本的现房。
九和府项目现房实景图
环城与市区最大区别看表象的人说是价格，看学区的人认为是可以报考市内六区的学校，但秘密君以为区别是软硬件。
九和府处于红桥北辰的交界地带，周边配套的完善程度绝非普通环城板块可比。距离中环线只有不到3公里，而到红桥的核心区西站商圈也只有5站地铁站，地铁一号线与西北半环都成熟度极高，周边学校除了二十三幼、佳宁里小学，还有市三中。
九和府项目区位及配套图
这些硬件配套的完善在无形中对于很多业主来说就是软性的便利。譬如就业通勤距离，不论是地铁还是自驾都可以自由选择，快速通达；譬如商业甚至是儿童培训，约个饭陪孩子去个游乐园没必要穿越大半个城市；譬如区域成熟度与教育便利度，不必等待漫长的成熟期，很大程度上是即买即享。成熟度与便利性才是市区的核心价值。
九和府项目现房景观实景图
很多时候秘密君在想，房住不炒喊了很多年，但是未必所有人真正理解“住”的含义，对于普通客户而言，住不仅代表着有房可居，而且意味着价格可承受、配套完善，品质匹配。海河边上的确是好，很多豪宅客户买了的确是用来住的，但是与买不起的人而言毫无关系。也有客户手握一百万住着老破小等着梅江降价，每天喊着改善要一步到位。在有限的价格承受范围内，选择配套最优、品质最高、保障最佳的，这才是住的真正逻辑。