8月份时我写了《“你婆婆买的是死人的房子？不介意吗？”“不介意啊”》，发现大家都对买房这个话题挺感兴趣的，今天我就接着和你们聊聊在德国买房卖房的事。
1.
之前也写过，在德国买别墅（house）最主要的两种方式，要么是买二手房，要么是买块空地自己建房子。
由全新别墅组成的新建小区是比较少见的，要等着政府批地才能建，可是政府多少年才批一块地建别墅小区，就真的不好说了，总之手续特别复杂，有时一个城市几年才批一块地建新别墅区，能不能碰到全凭运气。
我原来一直想买一块地自己建房子，那样就可以完完全全按照自己喜欢的样子盖出理想的房子。
可惜啊，我们家附近不仅没有新的地皮批出来建别墅小区，就连单独一块空地也很难买到。
在我们家旁边不远的地方就有一块800平方米的空地，主人就是我们的邻居，可邻居说那块地他是买来给孙子孙女将来盖房子用的，不卖。他孙子孙女今年才读初中...
几个其他空地的主人，也都说不卖，要留着升值 谁让德国房价近几年涨那么快呢！
2.
我们家旁边还住了个老地主，非常有名望，平时小区里搞活动，都是以他的名义来举行，活动地址呢，就定在他家农场门口的喷泉前。
没错，他家就是农民出身，周围的居民也都称他为Bauer Schneider（Bauer是农民的意思，Schneider是他的姓），不过德国农民可不一定是穷人，坐拥土地多的农民还可能很富有。
Bauer Schneider就有很多地，都是祖上流传下来的。虽然一两百年前都是农业用地，但是后来有很多陆续被政府批为了居住用地。
这里就要补充一下，在德国，产权本来属于农民的土地被政府城市规划部门批为其他功能的地了（可以理解为被政府“征用”），这其中的土地利益如何分配就要靠地主自己和政府谈判了，和中国的拆迁补偿有点类似。
法律规定农业用地除了能种菜，其他什么都不能干，连变成自家院子都不行，压根不值钱。但是土地属性批为商业/居住用地后，突然价值就提升了几十倍！
当面积非常大的时候，政府一般不会把产权全部白白留给农民，毕竟我让你的土地瞬间升值了几十倍，你也得让点利益出来，好处不能都让你地主得了。
如何达成一致意见，这就要靠具体协商了，没有固定格式。
有时候是地主免费让出一部分地来，但自己仍然保留剩下一部分地的产权；
也可能以较低价格出售一部分地给政府，政府再把地卖给开发商或者想买房的个人（两种情况都有）。
如果农民表示我就是还想种地，政府也可能找另一块农业用地补偿给他。
还有一种情况，就是当地主死活不肯卖地，不想变更土地属性的时候，政府有没有权利强制性征用他的地呢？
不能直接征用。但是政府可以和地主打官司，由法院决定地主是否可以保留自己的地。
如果这块地是因为公众利益而被征用的，比如当地房源紧张，居住面积不够用，确实需要建更多的房子；又比如是为了建高速公路、公立学校等公共设施，法官在权衡了公共利益与个人利益的冲突之后，也可能批准政府强制征用。
有了法院的支持判决，就算地主不愿意卖地，不愿意变更土地属性，也不得不服从。当然，地主会得到一笔比较丰厚的经济补偿，政府并不是白拿。
正因为中间涉及到了多方协商和打官司，所以批一块地有时要等上好几年的时间，这还没提政府前期做城市规划本身调研取证的时间。
3.
我们家住的这一片小区100多年前就都是Bauer Schneider家族的农业用地，后来大部分被批为居住用地，还有一小部分依然保留为农业用地。
虽然Schneider家族免费让出了一部分土地给政府，但因为总面积大，剩下的也不少。过去几十年Schneider家卖出了一些地给人建房子。
不过没有一次性全卖，有不少地皮至今仍然是空闲的，也有自建房子用于出租。
这几年，搬到我们这儿的人越来越多，尤其是有小孩的家庭非常青睐我们家的地理位置，不管是卖房还是租房房源，都很紧张。
地，在德国变得越来越宝贵，Schneider先生后来不卖地了，他开始在一直空着的地皮上建房子出租。
我们这儿不能建楼房，所以Schneider就建了好几座公寓式别墅。这种房子不知道是不是德国特色，从外面看像是别墅，一般只有两三层高，但里面的设计是公寓式的，可以同时住几户人家，相互独立，仅共用楼道和地下室。
如此盖一座房子就能收好几户人家的租金，不仅收入更高，也更能满足租房人群的需求，Schneider先生挺有经济头脑的。
Schneider先生自己现在还住在他家祖上流传下来的农场里，他家对面还有一座无人居住的老农场房子，已经有200多年历史。
虽然它们被近几十年以来新盖的别墅包围了，显得很违和，但政府说这两座农场是历史建筑，要保留，不能拆！
Schneider家在附近还有一些农业用地，他虽然收租金已经收到手软，但也没有完全放弃农业，至今依然保持着祖先的农耕事业。因此大家至今依然亲切地叫Schneider先生农民Scheider，他自己对这个称号也很乐意。
别看Schneider家以前是农民，其实他家以前就不穷，否则不会有这么多土地。
德国像这样的old money地主不少，尤其是西德这边产权变化比较小（东德被社会主义苏联占领了四十多年，有些私人土地的产权发生了变化），仅靠着祖上传下来的土地和房子变现，就能让子子孙孙过上滋润的生活。
这也是大家常说的发达国家阶级固化的体现之一了，只要不发生重大革命，这种财富可以一直继承下去，会投胎想不富都难。
4.
不过，Bauer Schneider家族作为一个在这片土地上生活了世世代代的有名望家族，光靠赚周围居民的钱是不够的。
要维持好名声和社会地位，就必须做点让大家喜欢的事，才能受人尊敬和景仰。
像我前面说的，Bauer Schneider先生早年成立了喷泉协会，专门推动组织社区活动，那座建在他家门口的喷泉就是他自己出资建的，而活动地点常常就选在喷泉旁举行。
我有个邻居新租的房子就是Schneider先生刚刚建好的。她和Schneider聊天时说起自己的孩子快3岁了，二话不说Schneider就派人来在后院修了座秋千。平时房子里缺东西，告诉Schneider这个房东，他也都很乐意满足租客。
我想，他也很享受被大家需要和敬重的感觉吧。只是，Schneider先生已经快70岁，终身未婚，没有孩子；他虽有个妹妹，但也没有孩子。不知道他们家这么多地，这么大一笔财富以后要留给谁呢？
