买不买学区房，是比结不结婚，生不生孩子，生几个孩子，还要艰难的重大决定。
因为这个问题，答案过于多元。每家的决策论证过程，都堪比美朝谈判。
今天，和大家交流一下学区房决策的那些事儿。文章略长，请耐心看完。
第一个原则：不要盲从，不要被他人的决策影响自己的决策，因为个体差异太大，以讹传讹的消息太多。
关于学区房，最疯狂最典型的案例，莫过于卖掉别墅买老破小。这是春晚的段子，应该也只是个段子。
虽然不能因为未见未闻就坚决否认这件事存在的真实性，但是其发生概率，应该会落入数学意义上的“不可置信区间”。
别说卖掉别墅，就是卖掉130平米以上房子，换学区房的，在现实生活中，都比较罕见（跨城和有多套房的不算）。
初次置业是家庭实力的集中展示。当初买了大房子乃至别墅的家庭，即使是在郊区，应该都具备相当的经济实力。
这样的家庭，如果考虑学区房，通常是另购一套，而不是置换。
即使真到了卖别墅买老破小的高阶军备竞赛阶段，有钱人的这种玩法，普通人跟不起，也未必需要跟。
第二个原则：教育是刚需，但学区房不是。住房是刚需，但学区房不是。
有些人买学区房基于教育概率。比如，“海淀升学率高”，“这所学校百分之四十的初中毕业生可以升入重点高中”，“这所小学有多少多少的孩子可以去海淀六小强......”
这些家长可能是把教育等同于抽奖了。
抽奖箱中的筹码，除了颜色不同，其他完全相同；学校里的学生，除了学校相同，其他完全不同。
抽奖的概率是条件，抽之前就已经确定了的；教育的概率是结果，结果形成之前，概率是不确定的。（因为不是按学校定向分配的）
再退一步讲，教育强区，海淀名校，可能考取985的概率是70%；但是，我们的孩子能不能成为这70%，是不确定的。
（如果成为70%的概率是0，70%也失去了参考价值）
教育的结果，是一系列不确定性的乘积。
不要因为某一个环节的概率大，就过分乐观；也不要因为某一个环节的概率低，就过分悲观。
假设两个行政区或者两所学校的概率差异是70%和1%，个体的差异是1%和70%，70%乘以1%和1%乘以70%，结果是一样的。
举个极端例子，没有一所学校的状元，会去搬砖。
也就是说，不买或者买不起学区房，其实没什么大不了。没有天时地利，还可以有人和。
但是，天时地利人和，咱至少得占一个。如果身在教育弱区，普通学校，家长和孩子还是你佛我佛，那不是静待花开，那叫坐想其成。
在教育这件事上，有钱人都做不到躺赢，何况你我？
第三个原则：学区房不可能既是改善型需求，又是资产性投资。
有些人买学区房基于改善教育需求，希望分享更好的教育资源。
经济学说，有需求就有供给；心理学说，有需求就有痛苦，患寡，或者患不均。
不只是北京，全国乃至世界各国的教育资源都是不均衡的。不只是教育资源，就连阳光，空气，雨露等自然资源都是不均衡的，这是生命的常态。
有的资源获取靠天，比如中东就是盛产石油，有的家庭有祖传的学区房。有的资源获取依赖资源交换，最简单粗暴的方式，就是买——要么现金购买，要么现房置换。
既然是买买买，首先要评估一下购买能力。
买不起的，没必要悲观，更没必要焦虑，接纳局限是人生的使命，我们以及我们的孩子，都生活在局限之中。
前面咱们已经充分论证过了，在整个教育链条中，即使某一个环节达不到70%，即使没有天时地利，还可以通过提升其他环节的概率，通过人和进行弥补。
比如，推动家校共育，强化家庭教育，以及购买优质的市场化教育，等等。
有一部分人属于跳跳脚可以够到的，这时候比买买买更重要的，是明确“买买买”的目标——到底是改善型需求还是资产性投资。
这个问题没有标准答案。但是，在决策之前，家庭内部务必讨论形成统一且唯一的答案。
因为，“跳跳脚”型家庭，对价格特别是跌价，太过敏感。这种敏感极有可能影响家庭的教育心态和教育观。
随着“一对多划片”政策的临近，跌价风险真的要纳入决策模型了。虽然政策可能会有个缓冲过程，但是，一对多的条件下，要么区域普涨，要么区域普降。问题是，现在的资金面和房价绝对值，还支持区域普涨么？
一套500万的房子（北京基本买不到像样的学区房），假设跌价20%，对于改善型需求家庭而言，意味着购买优质学位的成本是100万，对于资产性投资家庭而言，投资损失是100万。
改善型需求家庭，需要权衡这100万，是花在优质学位上，还是其他教育方式上；是花在义务教育阶段，还是高中乃至国际教育阶段。
资产性投资家庭，需要权衡这项投资值不值得。
需要提醒家长的是：这项决策的权利主体是父母，责任主体也是父母。没有哪个孩子会怪罪父母没有把他们送到教育强区或者牛校去上学，所以家长也不要因为买了学区房而对孩子提出超额要求，更不要让孩子为自己的决策失误背锅。
经验之谈：把学区房视作奢侈品而不是古董，即买即用，心态会好一点。
第四个原则：学区房很难同时解决“学”和“房”的问题。
最常见也是最纠结的学区房买家，是置换型。需要拿现有非教育强区较大的房子，置换一套教育强区的老破小。唯一对唯一。
（土豪可以继续无视，带学位的豪宅也有，老破小一套不够住可以买两套）
这种情况下，钱即使是问题，也是次要问题，毕竟只是个差价（如果钱都是问题，那就不用纠结了）。焦点问题在于：
一个家庭对“延迟幸福”的接纳程度。
换，意味着教育需求优先于居住需求，愿意延迟甚至允许跨越代际享受幸福，所谓“前人栽树后人乘凉”。
这个决策是极具前瞻性的，但是对现实的影响也是巨大的。祖孙几代从相对宽敞的居住条件，迁徙至老破小，不是不可以，不是接受不了，毕竟吃苦耐劳是我们民族的传统美德。但是，这种情况下，孩子会背负整个家族的升级压力，他之前的每一代人，为了成就他，都不（配）能拥有享受即时幸福的权利（这句话很难听，却是实情）。
不换，意味着居住需求优先于教育需求，期待“今朝有酒今朝醉”（如果觉得这是个贬义词，那么这道题答案唯一，就是上面那个），相信“儿孙自有儿孙福”。那么后面要说的话，就和前面“不买学区房”一样。但是，这种情况下，可能需要延迟对“阶层跃升”的期望程度，以及对教育的整体期望值。
毕竟，别人是下了血本的。但是，咱可以一代一代累积，留得青山在，不怕上不去。
最后说几个操作层面的事儿。
学区分为两个概念，一个是小学区，比如海淀区，有十几个小学区，八里庄学区，海淀学区，翠微学区等等，一个学区可以理解为几所小学和几所中学的组合。
还有一个是大学区，其实就是行政辖区，比如北京，西城和海淀是教育高地，每个区从小学到中学，有几十个牛校；东城和朝阳有一批优质小学，但是中学相对弱一些，优质的少一些；丰台以及其他区就不多说了。
很多家长口中的学区房，其实是小学区，甚至只是幼升小阶段，哪个小区对应哪个小学。个人感觉，这不够全面。综合各种信息，有几点建议：
大学区越来越重要。从近几年的改革动态看，锁区正在成为趋势，也就是说，除了房产以及其上附着的户籍，小升初和中考跨区的空间越来越窄了（不知道其他省市，牛校全省掐尖的现象会不会被叫停，感觉也快了）。在不影响工作和生活的前提下，有机会到西城海淀等大学区置业和落户，还是值得争取的，毕竟优质教育资源供给较多，这一点短期内很难改变。
小学区需要综合考量。现在看来，义务教育阶段越来越倾向于就近入学，小升初越来越倾向于大派位，所以，选择学区房时，不但要考虑小学，还要考虑学区内对应的中学。保守型的家长，避坑是首要策略；激进型的家长，可以继续创先争优。相比之下，九年一贯制学校，由于可以有稳定的预期和生源，理论上可以实施系统的教育，所以有了一些微弱的比较优势。
牛小和牛小不必斤斤计较。比如海淀区，中关村1234哪个好？海淀实验和翠微哪个好？强烈建议这种问题就不要过脑子了。教育这件事，需要的是底线思维而不是高线思维，需要的是自我看齐意识而不是他人看齐意识。还是那句话，幸福的人生未必顶配。
牛小和普小差不多就好。讲真，重点高中和普通高中，差别还是很大的；重点初中和普通初中，差别有一些，但是远小于高中阶段；重点小学和普通小学，差别肯定有，但是应该不及家长期望值的三分之一。
总之，在学区房的选择上，既不要给孩子挖坑——比如，明明有机会有能力进好点的学校，非得“众人皆醉我独醒”，也不要奢望“牛小牛初牛高”一路配齐。
与此同时，也不能给自己挖坑，那种把教育凌驾于家庭至高无上的位置，不顾家长工作和生活半径，强行配置学区房的行为是极为不可取的。
对小学生而言，家长每天多90分钟的亲子陪伴，足以有效弥补学校的差异。
毕竟，最好的学区房，是家里的书房；最好的教育，是父母陪伴的点滴。
题外话：学区房的价值
普通人要想维持自己的阶级，甚至是跨越阶层，有三种办法：
1，中彩票
2，高考
3，婚姻
4，抓住风口加杠杆赌一把
对于普通人来说，高考是最直接的通道，也是近乎唯一的通道。
婚嫁或者极好的运气，改变命运的效率都不如高考来得靠谱，更何况现在的《新婚姻法》，结婚再多年，婚前财产也不会变成共同财产了。
正常来说，学区房对应的学校都不差，而所谓“不差的学校”不是像普通人穿一件奢侈品衣服，那叫包装，就像LV包包再贵，装进去东西也不会变金子，穷人背上也不会被人说富豪。
有三个原因：
1、师资和学苗优秀：
学苗有家长教育的功劳且功劳很大。但自己孩子优秀，其他孩子也不差，都是一个学区的孩子，能咬牙买得起几百万的学区房，能在一起念书，自身和家里条件都差不了多少。
优秀的孩子们在一起，能共同进步。
师资上的差距不容忽略，虽然都是一起招考进来的老师，按理说差距应该不大，但实际上重点学校的老师和非重点的老师相比，重点学校的老师的确有不凡之处。（例如研究生学历，高级教师比例，学科带头人，负责人程度，升学率指标）
2、圈子不一样：
因为学区房也是一个门槛，一下把一些挣扎在贫困线的家庭直接排除了，阶级固化的一个变种。
有个不争的事实，富豪企业家的家庭往往二代也是富豪企业家。
考了各个单位的公务员，有民政、街道、卫生、公安、国土、安监、税务、检察院、法院、开发区管委会，更偏下来自这种重视学区房的中产工薪家庭。
因为父母辈创造的条件，可以为孩子未来编织了一个同学关系网，在未来会受益匪浅。
及时今天很多地区开始推出公民同招，民办生源没有办法保证，自己不一定摇的进，这时候学区房就显得比较稳，那个几十平的房子平时也不会去住，学区房最直接的意义：就是买一个学籍。
很多家长没有文化，从事的工作也很普通，但这些家长只是无知，却不傻，家长们很清楚普通人也分三六九等。
即使在今天“职业平等”是政治正确的社会，家长们也会用脚投票，家长们都很清楚，越高等的职业，往往来自越好的大学，而越好的大学，生源更多的来自当地重点高中。
对于普通家庭来说，从古到今，要想实现阶层跨越，教育是唯一的出路，所以比房子更稀缺的是优质的教育资源。
我国不同于外国，外国想得到优质教育资源花钱去私立学校买，而中国优质教育资源更多的掌握在政府手里。
所以回推，掌控了优质的教育资源，就掌控了房价，进而掌控了未来更多的经济收入。
秦国李斯说过“人之所处，譬如鼠也，而在所处而”，所以说人是环境的产物。
对于一个人的成长，除了自身因素外，外界环境的影响也很重要。
本来自身条件也不错，又接受了好的教育，身边的小伙伴也棒棒哒，因为物以类聚人以群分，所以马太效应越来越明显。
3、学区房保值增值
房产是不动产，起稳定经济的作用。
学区房保值，且有价有市，等到孩子高考结束一转手，也不至于亏得太多，只要学校依然升学率在，学区房可能还会再暴涨一波，孩子读了高中，转手一卖，指不定还赚个几十万。
而买学区房还有机会上名校，不买学区房上名校的可能性为零的现实问题，也让学区房从来不愁卖，每个一二线城市，学区房几乎是全市最好换手的房子。
买学区房也是为数不多能抗通胀的手段，除非遇到改划片区那真的是倒霉。
学区房易转手，高流动的特点可以实现资产保值，就算将来政策有变化不增值，但基于房产的属性，城中心区的房子起码不会太贬值。
目前的情况是，跌价时最保值，涨价时跑最快