4月23日，北京西城区和海淀区分别公布了《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，这两个区今年的入学政策对北京楼市的影响是非常重要的。
从目前公布的政策看，虽然都在强调“多校划片”，但西城的政策基本保持稳定，海淀变化比较大，这可能会直接改变未来北京学区的基本格局。
【1】先“单校”，后“多校”西城上学“顺位”最关键
根据西城2021年的入学政策规定，满足西城区入学条件的儿童，可以有三种方式来“幼升小”：
第一步，可以先报名“寄宿学校、全区招生学校、民办学校入学”，通过计算机在全区派位录取，这一步全靠“命”，命好就可以被录取。
今年西城特定增加了“寄宿学校”的招生方式，虽然在其他区就读，但学籍依然是西城学籍，在西城进行中考。
比如北京八中首次招收2个寄宿班，在门头沟的京西校区就读，毕业后在西城区参加中考。
全区招生就是自己随意报名，西城每年都会有小学在全区招生，计算机随机录取，比如2020年西城区就有三所小学面对全区招生。
第二步，学区派位入学。在第一步没有被录取的情况下，可以自愿参加学区内的派位入学，这一步也是计算机随机录取，全靠命。
第三步，就是“片区内登记入学”了，这一步最重要。
所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，其实也就是我们说的“单校划片”。
如果片区内登记入学没有被录取，那就进入到“多校划片”的第四步了，所以要想上好学校，必须要搞定第三步。
片区内登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小，就会进入多校划片调剂。
西城区目前执行两个特殊政策：
六年一学位：一个房产住址六年只提供一个上学学位，不满足六年一学位的住址进入多校划片。
731入学政策：2020年7月31日后新购房产或户籍从本市其他区迁入西城区的本市个人居民户籍适龄儿童，实施多校划片。
但是在政策回答中又提及：
凡不符合“六年一学位”要求、不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2020年7月31日后新购房产或户籍从本市其他区迁入西城区的本市个人居民户籍适龄儿童，照常去划片学校登记，等片区内登记入学工作结束后，依据学位情况按相对就近原则在学区或相邻学区内派位入学。
也就是说“不是六年一学位”的孩子，肯定进入“多校划片”。但是在2020年7月31日以后买房落户的孩子，也要看“顺位”。
如果2020.7.31后买房落户的入学顺位，排在最后，将实施多校，那西城学区房房价将会有回落的可能性。
但如果2020.7.31后买房落户的入学顺位比较靠前，那么西城学区房的房价依然会坚挺。
所以对于西城来说，最关键的是“2020年7月31日后买房落户的入学顺位”，如果靠前，坚挺。如果靠后，回落。
具体顺位是靠前，还是靠后，关键看学区内的学位资源是否充足，如果2021年学区内的学位紧张，那么2020年7月31日买房落户的顺位就会比较靠后，被多校调剂的可能性非常大。
所以对于西城区2020年7月31日以后买房落户的孩子而言，关键是选对学区，让入学顺位靠前，就能够达到“单校划片”的效果。
【2】海淀进入“真多校”电脑派位时代到来2022年海淀户籍“锁区”
2021年海淀入学政策变化有点大，主要是体现在以下几个方面。
第一，2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学。
这是海淀首次提出“电脑派位多校划片”，这意味着海淀将会进入“真多校”的基本阶段，2019年1月1日以后买房落户的孩子，都必须进行电脑派位入学了。
海淀跟西城还是显然不同的，西城2020年7月31日以后买房落户的孩子，入学还有顺位的可能，海淀2019年1月1日以后买入的，直接电脑派位了，大家一起“摇摆”。
这对于海淀的学区房，是一个历史性的转变。当然，今年如此，不代表明年会如此，每年都会变化。
第二，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。
海淀之前一直都是“六年一学位”，现在针对九年一贯制学校的“单校划片”学区房，实施“九年一学位”，这个影响可就大了。
对于还没有用掉学位的“九年一贯制”的学区房来说，房价会上涨；而相反，近期已经用掉学位的学区房而言，价值就下降了。
你都已经用掉了，要想再用，只能等9年，这个学区房基本就不能进入九年一贯制学校了，只能多校划片，价值大大下降了。
第三，自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。
这个就更牛了。
也就是说，从2022年开始，从北京其他区“买房落户”到海淀的，就算你买了学区房落户了，不仅不能学区内“多校划片”，而是要在全区范围调剂。
这个就比较麻烦了，全区范围调剂那就是肯定“最烂”的那个。
所以最好是先买房落户海淀，然后再生孩子报户口，确保孩子户口一出生就在海淀，这样才能确保学区内多校划片。
不然全区调剂，惨不忍睹。
所以可以预判到，2021年将会有一大批孩子会抢先落户海淀，海淀今年规模一定会很大很大，房子不知道够不够落户的。
第四，自2022年1月1日后，海淀区户籍且学籍不在海淀区的本市就读小学毕业生，其户口所在地址与法定监护人在京合法房产地址不一致，申请在海淀区升入初中的，在区内协调解决
这一条主要是针对海淀户口小孩“转学”的，也就是在其他区上小学，然后申请回海淀上初中，以前是学区内调剂，本次是区内调剂。
也就是从明年开始，海淀户口的孩子，初中转学回海淀，只能全区调剂，这又是一个悲剧。
说白了一句话，从明年开始，海淀就不愿意接收从外区迁入海淀来上学的孩子了，因为海淀的孩子实在是太多了，学位资源高度紧张。
这样的政策，显然对海淀的学区房影响还是比较大的！
但话也要说回来，虽然海淀不承诺“就近上学”，但估计真正实施起来，还是会“就近上学”，毕竟这是国家政策，教育部多次强调的政策，所以就算是2022年以后迁入海淀，肯定也会实施“就近原则”的。
最后总结：
第一，西城疑似“假多校”。没有提“电脑派位”，只是先申请登记入学结束后，再派位入学。
7.31之后的房本入学，仍然是“调剂模式的多校”，改变非常温和，西城果然是最硬的，西城是北京学区的旗帜。
第二，海淀变成“真多校”，应该是跟东城一样的“真多校”模式。
同时要求出生落户必须在海淀，九年一学位，利空优质学区房，利好九年一贯制学位没有占用的学区房。