今天和大家聊两个板块。
东疆港保税区和临港工业区。
01
东疆港保税区，成立于2006年。
是经国务院批准成立的迄今为止面积最大、条件最好、政策最优、效率最高、通关最便捷、环境最宽松的保税港区。
东疆保税港区集保税区、出口加工区、保税物流园区功能于一体。
在拥有开发区、保税区、高新技术产业园区等区域的全部政策的同时，充分享受国家批准的涉及税收、口岸监管、外汇管理等方面的众多优惠政策。
2014年，政策红利再次加码。
2014年12月12日，国务院正式批准在天津、福建、广东特定区域设立三个自由贸易区。
2015年4月21日，天津自贸试验区正式挂牌成立，成为我国北方首个自贸区。
天津自贸试验区规划面积119.9平方公里，涵盖三个功能区：天津东疆港片区、滨海新区中心商务片区和天津机场片区。
东疆港是天津自贸区的三大功能区之一。
咱们再看看临港工业区板块。
天津临港经济区（原天津临港工业区）始建于2003年6月。
2010年底，原天津临港工业区和原天津临港产业区整合为一个功能区，统称“天津临港经济区”。
天津临港经济区是通过围海造地而形成的港口与工业一体化产业区。
规划用海205平方公里，总成陆面积200平方公里。
在《京津冀协同发展规划纲要》中定位为高端装备制造产业基地。
临港经济区身披几大头衔：天津中欧先进制造产业园核心区所在地、国家级循环经济示范园区、国家新型工业化产业示范基地、国家科技兴海产业示范基地和滨海新区以先进制造为主导的核心功能区。
同样的高起点，同样的高贵出身。
02
自两个板块初立至今，多年已逝，板块现状又是如何？
都说楼市是反映区域发展的晴雨表。
那一起看看这两个板块的楼市情况吧。
房价是最直观的。
（数据来源：凯成）
从2015年到2019年，东疆港保税区的房价一直在10000元/平米左右徘徊；从2020年至今，房价跌到1万元以下。
成交套数上，东疆港在2016年楼市市场出现过一次井喷。
分析原因，自贸试验区获批的消息发布后，滨海新区很多售楼处的到访量，呈明显上升趋势。
不少客户对该区域内的楼市发展前景充满期待，而自贸区板块地产表现极为突出。
东疆港也吃到了红利。
2016年9月之后，东疆港市场进入火热阶段。
主要由于其他板块自9月份开始陆续无房可售，而东疆先期去化缓慢，库存巨大，吸引了大量外地客户投资。
（数据来源：凯成）
然而，这种对于大环境的依赖是不健康的。
板块本身刚需型客户很少，市场以投资客为主。
成交客户中投资占绝大部分。
自贸区规划一定程度上，提升了投资期望。
其次为度假自住需求，海景资源是吸引客户置业的主要因素，自住购买相对较少。
（数据来源：凯成）
只能说，这波东疆楼市的“牛市”现象，获利于它的高贵“出身”。
再看下临港工业区的情况。
（数据来源：凯成）
房价变动不大，自2018年起，房价保持在八千每平米左右。
成交套数上，也是2016年有一个高峰。
也是因为吃到了政策和大环境的红利。
综上，两个板块的房价不但处于整个滨城楼市的价格洼地。
而且成交套数上，相较滨城其他板块也非常之少。
而且看房价走势，东疆房价徘徊在1万每平米左右，近两年有下跌情况；临港房价一直在七八千左右，近两年也有小幅下跌情况。
究其原因，后天的“发育”没能拉动板块的发展。
简明扼要，买房三件套——学、铁、商没跟上。
学校配套是很多购房者首要考虑的问题。
目前板块内的交通主要依靠公交，还不是很便利，轨道交通未开通。
商圈未形成，仅仅依靠林立的小商户，形不成气候，留不住人流。
人气不足，生活配套没跟上，是两者的通病。
据了解，临港工业区内的碧桂园领港府、红星紫御半岛、和昌府，三个项目都停工了，板块没发展，房子盖了也没人买。
03
很多买了这两个板块房子的买房人都哀叹赔了钱。
这两个板块在滨城楼市的众多板块中，存在感确实不强。
短期来看，机会不大。
然而，事有转机。
根据规划，天津将形成“一轴双城多组团、蓝湾绿网中生态”的城市空间结构。
其中“蓝湾”指的就是国际蓝色海湾。
今天咱们说的两个板块就在湾区范围内。
根据规划，要打造美丽湾区，把该区域打造成距离首都最近的国际蓝色海湾。
近日，北疆港区已经有动静了。
时代的巨轮将滨城推到前列，规划的大手伸向湾区。