近日，全国45个重点城市最新人均存款数据出炉。
北京、上海、杭州分列前三名。
天津呢？你肯定以为天津被甩了好几条街吧？
其实成绩还不赖。
天津住户人均存款10.7万元，全国排名第七，竟然比深圳还高！
客观承认，天津这几年经济非常一般，那为什么排名如此靠前呢？
因为天津曾经是辉煌过的，家底深厚，是一个有老钱的城市。
而且这些年来，人口并未激增，所以人均存款不低。
房价说到底是货币效应。
人均存款，与房价有强关系。
来看看天津各区的表现，就明白了。
我们选取了天津2019年统计年鉴中各区的人均存款，与今年1-10月的新房成交均价。
人均存款的排名，市区>环城>远郊。
和平37.4万元，河西15.3万元，西青8.6万元，武清5.1万元，蓟州3.6万元……
是不是与房价的梯度很一致？
咱们挨个区来说一下。
第一名，和平区，人均存款37.3万，全市最高。
房价5.5万/平米，也是全市最贵。
可以认为，天津的有钱人还是都在和平啊。
和平拥有全市最好的教育医疗资源，全市48%的甲级写字楼座都在这里。
这是一个有老钱的区域，作为天津的“宇宙中心”，实至名归。
河西区、南开区分别排名第二、第三。
河西人均存款更高，但房价比南开低一点。
这是为什么呢？
因为南开的新房市场，是典型的两极分化——普宅和豪宅。
南开区2021年1-9月各总价段成交面积
南开新房成交呈两个驼峰状。
一个驼峰在350-500万，这是卖给南开本地改善的。
另一个驼峰在800万以上，这是卖给全市高端改善的。
而河西从300万开始的成交量，都是比南开高的。
这种“中间段”的新房成交量，南开比不过河西。
河西区2021年1-9月各总价段成交面积
如果把两个区800万以上的新房成交量去掉的话，河西新房成交价，是高于南开的。
第四名，滨海新区，人均存款9.3万。
但它的均价只有1.6万/平米，并不能因此说滨海是“洼地”。
因为滨海面积太大，覆盖的板块太多，价格“参差不齐”。
或者说，滨海人们“不爱买房”。
这些年，滨海人口外流严重，当地人口年龄较大。
很多人本来有住房不需要再买房，存下的钱也更多一些。
也难怪滨海新房去年只有259万平米的市场容量，仅占全市约20%。
第五名西青区，人均存款8.6万。
是不是出乎意料？竟然超过了河北，河东，红桥！
因为西青有些板块是富人区，吸引的也是全市高端改善人群。
比如梅江南、纪庄子、水西……
融创梅江壹号院10月成交均价4万/平米，龙湖天曜10月成交均价4.26万/平米。
目前绿城水西雲庐洋房3.3万/平米左右，据说明年会推出总价2千万的别墅，桃花源系列。
这些富人区有长期价值，溢价空间不可估量。
在拥有自然资源的前提下，只要产品足够好，就会有人为之买单。
从这个角度看，西青2.4万/平米的新房均价，依旧有上升空间。
说西青是“新市区”，没毛病。
河北区人均存款8.3万、河东区7.9万、红桥区7万。
三个区在一个梯度，腹地新盘单价能卖到2.8-3万/平米。
比如河北的中海十里观澜，高层2.8万/平米，10月成交了44套。
河东楼市正在向改善圈层拔升。
除了四小龙（格调榴园、大华清水湾、农垦含章雅著、万欣城）之外，马上高端盘上实仰山也要来了，预计精装3.8万/平米。
格调步庭也即将入市，预计单价3万出头。
不过，看着河东这人均存款，也真是为地缘购买力捏一把汗。
红桥在三个区中人均存款最少，但新房成交价最高。
这是因为红桥有一部分“脱红入南”了。
临近南开的板块承接了南开的改善外溢。
比如惠灵顿能卖到4万，直接把均值拉高一档。
即将入市的铃铛阁地块，其实卖的也是南开改善。
东丽人均存款6.6万、北辰6.3万、津南5.2万。
三个区中，东丽的人均存款最高。
所以你看，是不是东丽的房价相对最坚挺？
你可能会说，北辰和东丽新房成交均价都是1.7万/平米啊。
但别忘了，北辰10、11月房价可是突发式的往下砸，现在已经拉到1.4万/平米。
因为它的人均存款比东丽低，按理说房价也应该比东丽低。
西青是环城一哥，东丽是环城二哥，坐稳了。
“环城四弟”津南与“远郊一哥”武清人均存款差不多，新房成交均价也在同一水平。
这一轮也都出现了砸价的板块，津南有辛庄，武清有黄庄。
得益于北漂，武清的人均存款和新房均价在远郊里都是最高的。
北漂的购买力不容忽视，得北漂者得天下。
房价是货币效应。
通过天津各区的房价与人均存款对比，不难看出大致的规律：
有钱的地方，房价比较高。
放眼全国皆如此。
深圳的南山、杭州的未来科技城，都是高薪产业，聚集了高消费人群，房价自然站上制高点。
这只是评判房价的一个维度，供大家参考。
重磅！未来半年内天津买房6条准则...
01
天津市其他区域房价都在降
只有和平涨
短期内和平是高点，但随着国家弱化学区房，
和平的优势在逐渐减弱；
02
南开目前已经是改善的天下了
金地阅千峯、旭辉卖到6W+不建议，和平、河西、南开中我最看好河西，买房子的是地段；
新八大里已经发展起来，未来看新梅江和陈塘科技园，很有潜力，
可以带动整个河西的经济发展以及城市界面的升级迭代；
03
环城这些区域值得看看
北辰：刘园、瑞景、南仓；
津南：辛庄、海教园；
西青：宾水西、海泰高新区、中北镇；
东丽：空港、津滨大道和新立；
01
环城买房原则：“地铁+近郊+小三居，要想富先通路；
04
大部分重点城市，国企拿地金额占比明显上升
国企拿地金额占比72%，预计第三批会在90%以上；
很多房企都已经在准备退出天津，
包括泰禾、蓝光、天房等不少暴雷房企的项目已由很多国企央企接盘；
05
国有房地产企业白名单公布如下
保利发展、中海地产、中国金茂、远洋集团、铁建房产、首创集团、电建地产、华远集团、绿地控股、金地集团、华侨城、招商蛇口、华润置业；
给大家了一些提示：害怕开发商降价套路，
买这些开发商的房子安全系数更高；
06
房企将发生大变革
有人预测未来中国房企数量会减少2/3，
稳定的1/3大概都是央企国企的天下，动荡了一年的天津楼市有望明年能迎来“稳定期”...
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