2021年即将收官。回望2021年，住房租赁市场回归传统周期，市场热度上升，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，热度背后也呈现出诸多新特征、新变化。
12月27日，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》。《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前。租赁市场不断向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成。租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势。
租赁市场：呈现十大特征
基于贝壳找房平台租赁成交情况，《报告》从租金水平、成交周期、房源特征等方面盘点了今年租赁市场的十大突出特征。
从租金水平来看：一是租金比疫情前下跌近9%。今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期内租金水平难以回到疫情前水平。
二是超6成城市租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌。
从成交周期来看：一是房客源成交周期仍高于疫情前。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。
二是租客租住时间或超10年。由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策，城市居民购房计划推迟，一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年，一线城市趋势更为显著。
从房源特征来看：一是家庭型租赁需求释放。全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点，由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。
二是北上津租赁房屋平均房龄超20年。上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高，一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。
三是高房龄房屋套均月租金更稳。高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表现更稳。
四是小户型房屋套均月租金跌幅较小。从租客需求来看，小户型仍然是受租客青睐的主力户型。对比疫情前，全国重点40城小户型套均月租金跌幅较小，一线、新一线城市小户型租金跌幅在1%-3%之间。
五是地铁房套均月租金高出非地铁房超30%。根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点34城地铁房和非地铁房套均月租金均下跌，地铁房比非地铁房套均月租金仍高出33.3%。
六是精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%。其中一线城市精装房与毛坯及简装房的套均月租金差距最大，精装房高出毛坯及简装房达到32.6%。
租赁企业：规模创新高
《报告》还盘点了2021年住房租赁企业数量、分布、融资、模式等方面的变化。
数量方面，住房租赁企业数量已达万级规模。根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“住房租赁”，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右，其中8成为近两年成立。自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。
分布方面，租赁企业分布按“东-中-西”依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，租赁企业集中沿海分布，超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津，近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过5成的企业分布在TOP40的城市。
融资方面，租赁企业融资创新低，融资难度再次加大。在经历了去年爆雷事件后，投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段。据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年连续保持下跌趋势。
模式方面，企业模式两极化，走向更轻、更重。其一，企业重新审视经营风险。包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，资金实力较弱企业开始变“轻”，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式。其二，企业受政府政策引导。政府鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。更“轻”、更“重”的租赁企业致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，开启稳步发展。
未来展望：2.0模式开启
《报告》显示，未来随着城镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定。
《报告》认为，2021年将成为租赁行业2.0模式的元年。今年，政府和市场关系、企业发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，触发租赁行业发展2.0模式开启。
今年住房租赁顶层设计完善，租赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境基本形成，同时政策支持全方位突破，保障性租赁住房发力，租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下，租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场成熟化发展。
租赁企业发展逻辑升级，聚焦于更好地服务租赁双方。在监管完善的背景下，行业进一步出清，租赁企业由粗放式发展转向专业化、精细化发展，资产运营模式走向更轻、更重，企业不再盲目拓展房源，而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务。
租赁企业社会参与升级，为城市社区服务和治理创造价值。相比于个人房东，租赁企业提供的品牌化租赁产品和服务，能够有效提升城市外来人口居住环境，并且通过组织社区活动等促进外来人口的社会融入，使得更多人在参与城市建设的同时，享受到更高品质的城市社区生活。
《报告》认为，未来租赁市场发展将走向成熟化。住房租赁市场机构化比例将继续提升，专业化、精细化运营的租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务。此外，预计明年会有租赁REITs产品推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新。