今年关于学区房的文章，石榴叔写的很少，主要是市场大方向没怎么变，更多是买卖双方心理上的较量，以及入学政策调整对市场的影响。

前几天，写了一篇楼市的文章《被下毒手：说说最近我经手的三套房子》，第三个案例就是关于学区房的。有粉丝留言，想听听对未来市场的判断，她想买，但要做最坏的打算。

索性写一篇，我觉得这个时点，已经能对未来学区房的走势，做准确判断了。

01

过去两年，网上有一种声音，音量还很大，那就是学区房跌惨了。

事实是不是这样呢？如果和历史最高点去对比，的确跌得很惨，一线城市有些小区跌幅甚至达到 60%。

为什么会出现这样的极端情况？有些房子在快速去学区属性，被打回原形。当然，也和前些年被家长捧的过高，中介无底线炒作有直接关系。

到目前为止，市场仍然在经历一个“去伪存真”的过程。

跌是不是最可怕的？不是！最怕无成交无带看。

有些学区贬值的老房子和公寓式住宅，居住属性太差，现在都卖不掉，以后更不可能，降价也没用。

02

学区房会不会消失？二线会消失，一线不会。

市场最大的错觉就是，以后没有人买学区房了。

家长为什么会买学区房？买一个教育的确定性，尤其二胎家庭，用钱可以解决的问题，绝对不用人情。

有条件的家庭很清楚，这就是一笔教育消费，学区房一直跌没问题，亏得起。

从本质上说，学区房就是把对教育重视的家长集中在一起，做资源整合，学校老师也喜欢这样的家长，高度配合。

不知道你们发现没有，好的教培资源永远在一线学校周围。为什么要提教培？眼下国内的教育模式，小学上课教和面，考试就考和面，初中上课教蒸馒头，考试考蒸包子，高中上课给你一口锅，考试却要你做出满汉全席。

为什么二线会消失？

首先消失的是小学二线学区，准确说，以后只有顶级小学和被统筹的小学之分，其他学校差距会越来越小，因为孩子越来越少，加上小学教育更多靠家长。

实际上，从过去一年的交易情况看，单纯买小学区的家长越来越少，因为大家都很担心，以后孩子少了没人接盘，万一卖不掉烂手上，初中买不起就完了。

随着入学人数断崖，未来一段时间，很多顶尖学校还会吞并二三线小学，生源不足就要优化重组，否则饱的饱，饥的饥，学区也会跟着调整。

二线初中不香的原因是，这一波跌下来，一线初中居然不贵了。

以南京来说，180 万就能买个一线初中的书包房，谁又会去买二线初中呢？

有不少家长被自媒体误导，觉得一线和二线初中在限制优录之后，差距会越来越小。

你永远可以相信，用钱筛选出来的家庭，在搞教育这件事上是狠用力的，肯砸钱的，加上一线初中这么多年，建立的教学体系和校风学风有明显优势。

还有一个误区，很多夹带私货的房产和教育中介总是喜欢比较头部学生，这里面存在大量统计猫腻（包括指标生的含水量），大众应该关心的是中等和中等偏上孩子的整体真实水平。

在这点上，高中家长通过“后视镜”看问题，最有发言权的。

03

教育政策未来也会有变化。

政府真的要打击学区房吗？由始至终，就没有狠狠打击过。过往很多政策的调整，更多是保护，减少社会矛盾，缓解入学压力。

要知道，在力保新房销售的大环境下，学区房持有家庭未来购买力巨大，只要孩子读完书，上了大学，甚至高中，就会释放他们的改善需求。

所以在政策上，学区房的流动性会得到充分释放，比如落户时间的放宽，对学籍锁定也可能放宽。

当然，这两年还有一个趋势，就是对入学资格审查的严格，想通过提前卷娃优录，上好学校越来越难，想花钱找关系上好学校难上加难，还容易被骗子盯上。

如果想要教育有确定性，买学区房是目前最直接的手段。

04

学区房下面会怎么走？要么卖不掉，要么继续跌。

听到这个结论，是不是心凉了？等我把话说完。

今年学区房市场的成交情况并不悲观，即便是在市场特别冷的七八月，全国主要城市的学区房带看和交易量都很稳，需求并没有消失，只是更集中了，朝头部学校（前两段我已经说明了原因）。

人群也在变化，第一个变化是小学入学人数在急剧减少，第二个变化是初中入学人数即将进入最高峰的几年。

早在几年前我就判断，小学学区房已经没希望了，而顶级小学的数量又很少。

在去学区属性之后，但凡居住属性差一点的，房龄大一点的，脱手都极难，而且会越来越难。

接下来就是买房子送学区，00 后自己都卷不动，更别说卷孩子了，教育观发生了比较大的变化。

当然，还有一类是例外，就是双学区，二胎家庭的最爱，一次消费解决两个孩子的上学问题。

从最近交易看，这个群体也很开始注重居住属性，一方面，一大家人住的时间太长，另一方面，他们很清楚，十年后接盘的人少，房子也老了，很可能要住一辈子，即便能卖掉，也是打骨折。

初中学区房的交易热度还能维持 3 年左右，并不会一直热，而是有一个慢慢向下的过程，因为供应量是在上升的，家长很迫切的卖，而需求在往下。一旦供需不平衡被放大，买家就掌握绝对定价权了。

家长已经从过去追求住的还可以，慢慢转移到总价低、租售比高的房子，这明显是要控制亏损。

过去几年，我对每个来咨询的家长都会说同样的话，在挤出大量水分之后，初中学区房每年还会跌 5% 左右。

未来学区房的价值，是建立在流动性上，一旦流动困难，价值就剩下自住了。

结

未来你们会看到很多自媒体为了搞流量，用学区房做标题党。市场早就是一房一价了，如果把学区房的价格波动，放到整个楼市中，心里就要舒服很多了。

在学区房的交易中，我始终觉得，跌不可怕，只要用完能顺利脱手离场就是赢。

无论当成教育投资，还是教育消费，作为家长都在尽力而为，提高成材率，不想以后后悔。

那么买之前，你只要考虑两件事，这个学校是不是真的好，亏损能不能承受。

另外，这两天关于成都取消中考搞12年贯通式培养，传得沸沸扬扬，网上各种解读都有，每个人都想搞个大新闻吸引流量，比如“2026年就要取消中考”、“成都取消中考，湖南也不远了”、“浙江要取消中考了”......

事实并非如此，中考也不可能取消，仔细去官方渠道看下文件，这事儿就弄清楚了。本周我会专门写一篇。

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